На 11 март 2014г., в гр. София, заседателна зала на КРИБ, се проведе среща дискусия на тема: „Сделките с недвижими имоти като цялостен процес – проблеми, възможности и отговорности при съвместната работа между професионалистите, Агенция по вписванията, Агенция по геодезия картография и кадастър и Нотариалната камара“ и среща на УС на НСНИ с колеги от бранша.
На срещата присъстваха близо 70 представители на бранша и членове на НСНИ, които имаха възможност да поставят своите въпроси и казуси.
Институциите бяха представени от:
Г-н Валентин Йовев – Изпълнителен директор на АГКК
Г-н Красимир Катранджиев – Председател на Нотариалната камара
Г-н Венцислав Спирдонов – Изпълнителен директор на АП
Г-жа Ива Петкова – Зам. Изпълнителен директор на АП
На срещата присъстваха представители на медиите – СТРОИТЕЛСТВО, ПРЕСА, 24 ЧАСА, ФАКТИ, ИНВЕСТОР, ТЕЛЕВИЗИЯ Bulgaria on Air.
На срещата бяха дискутирани следните теми:
– Издаване на кадастрални скици и схеми – нанасяне в кадастъра, легитимация, съдържание, комуникация и обратна връзка между ГИС, АП, нотариалните кантори, проблеми от практиката. Отстраняване на грешки и пропуски в документи издадени от АГКК и свързани с тях допуснати грешки в АП.
– Паркоместата – самостоятелни обекти или идеални части от общите части на сградите, идентификация преди и след влизането в сила на кадастралните карти за съответен район. Вписване на сделки с паркоместа в Служба по вписванията.
– Издаване на удостоверения за тежести – легитимация на страните, публичност на информация, изисквания на съдиите по вписванията – субективизъм и нормативни правила, съдържание на удостоверенията, пропуски и грешки, срочност,необходими документи.
– Вписване на нотариални актове и други документи, удостоверяващи прехвърлянето на собственост на недвижим имот в Агенция по вписванията, цялостно и частично заличаване на ипотеки – нормативни изисквания, субективни преценки на съдиите по вписвания, определяне на размера на таксите.
– Ролята на нотариусите в процеса на представяне на документи, изповядването на сделката и нейното вписване. Документи удостоверяващи извършено плащане по сделка. Ролята на нотариуса като гарант по сделката. Срок на вписване на сделките в АП – административни пречки и гаранция по сделките.
– Публичност на информацията – легитимация на лица, ограничен достъп, защита на личните данни, работа със система ИКАР – възможности, проблеми и достъп, обслужване на граждани и професионалисти в АП и АГКК.
– Други възникнали въпроси в процеса на дискусията.
Г-н Спирдонов поясни, че се очаква в най-скоро време да бъдат пуснати първите 15 региона с предварителни имотни партиди, с което стартира изграждането на тази система за цялата страна. Те ще съдържат историята на имотите, от самото им създаване, като се работи по дигитализирането на архива на Агенция по вписванията за предоставяне на цялостната информация назад във времето. Стана ясно, че вече са предприети конкретни мерки за развитието на кадастъра, усъвършенстването на имотния регистър и програмата ИКАР за работа с имотни партиди, освен поименните, чрез които основно се оперира в момента.
Г-н Спирдонов сподели, че се работи по промени и актуализация на правилника за вписванията, който ще дава възможност за получаване на електронни удостоверения за тежести, като при желание за допълнения и корекции към действащия такъв, може да бъде изпратено официално писмо до Министерство на правосъдието. Отдалечения достъп ще дава възможност Удостоверенията за тежести да бъдат заявявани от цялата страна.
Чрез финансиране по ОП „Административен капацитет“, се очаква изграждането на имотния регистър и надграждането на цялостната система, но към момента най-сигурната справка за конкретен имот остава проверката по физическо лице.
Проблемите с проверките на удостоверения за тежести ще бъдат разрешени чрез промените в системата ИКАР, което би могло да се случи в рамките на следващите 5 години, прогнозира г-н Спиридонов, тъй като процесът е трудоемък и изисква и необходимия финансов ресурс. Той поясни още, че представителите на фирми за недвижими имоти ще бъдат поканени като участници в дискусиите за надграждане на системите, с цел максимално удовлетворяване на нуждите на бизнеса и подобряване на комуникацията му с институциите.
Участниците във форума споделиха притесненията на страните по сделките с недвижими имоти, които изчакват отразяването на вписваните промени в регистъра в продължение на няколко дни при извършено вече плащане. Предложено беше да се помисли дали в тази ситуация да не се увеличи практиката плащанията по сделките да минават през доверителните сметки на нотариусите, за да се намали риска от потенциални злоупотреби. Г-жа Петкова внесе оптимистично разяснение по темата, от което стана ясно, че дейностите свързани с подобряване на координацията и отстраняване на пропуски на служителите на Агенция по вписванията са приключили и към настоящия момент забавянето е с 2-3 дни, което решава и кадровите проблеми в Служба по вписванията. Взети са вече мерки и за максималното намаляване на допусканите грешки при изготвянето на Удостоверения за тежести, чрез изготвянето на протоколи за допуснати нарушения от конкретен служител.
На запитване от аудиторията за възможността статистическата информация, която се предоставя от АП да бъде разширена по видовете сделки, освен по региони, г-н Спирдонов сподели, че това може да бъде отразено бъде в процеса на подобренията в програмата ИКАР. При възникването на нови полезни браншови предложения, същите могат да бъдат отправени към АП и съответно разгледани като възможност да бъдат добавени в проекта за развитие на системата ИКАР.
Няколко участници във форума предложиха информацията, която се разпечатва в удостоверенията за тежести да бъде разширена с повече конкретика за имота, за който се отнасят изписаните актове и отбелязвания.
По време на срещата бяха зададени и много въпроси, касаещи отношенията на професионалистите в бранша и процедури по обслужване на сделките с имоти, чийто отговори се оказаха в компетенцията на Съдиите по вписванията. За тяхното обсъждане ще бъде инициирана допълнителна дискусионна среща.
Г-н Йовев сподели, че планирането на кадастрални дейности и покритието на цялата страна следва имотния пазар, като влияние оказва и изтензивността му в определени територии. Нотариусите предстои да получат ограничен достъп до кадастралните скици и схеми, след приемането на измененията в Закона за кадастъра и имотния регистър, което значително би улеснило съвместната работа. Г-н Йовев отбеляза, че системата КАИС (Административна информационна система на кадастъра за предоставяне на електронни и комплексни административни услуги) е разработена спрямо нуждите на всички пазарни групи, като разполага с модул за незрящи или трудновиждащи хора, както и за чужденци.
Бяха дискутирани проблеми и особености при смяна на собствеността на имотите, както и липсата на регламентация касаеща паркоместата. Дали те са самостоятелни обекти или идеални части от общите части на сградите, или се тълкуват като прилежащи части, идентификацията им преди и след влизането в сила на кадастралните карти за съответен район, вписване на сделки с паркоместа в АП, ипотеката върху паркоместа като прилежащи части, комуникацията в този аспект между АП и АГКК.
Г-н Йовев поясни, че смяната на собственици се отразява след физическо представяне на пълната документация за извършеното вписване и към настоящия момент няма друг механизъм за отразяване им. По същият начин се отразява и промяната на административен адрес, след представяне на съответния документ.
Представителите на Нотариалната камара и АГКК направиха коментари oтносно статута на паркоместа към настоящия момент и начина на легитимация и идентификация им. Те коментираха, че има създадена работна група за предложения за законодателни промени във връзка с изясняване на този статут и регламентирането им спрямо вида и местоположението. Коментарите се обединяват около възможностите паркоместата да се тълкуват като прилежащи части към основните обекти, или ако тази теза не бъде одобрена, то да се признават за самостоятелни обекти.
Бяха засегнати теми за несъответствието между квадратурите на имотите в кадастралните скици и регулационните планове, което също често затруднява дейността на агентите на недвижими имоти, като г-н Йовев поясни, че техническите разлики са в следвтвие на начина на заснемане за дигитализиране. Измененията в Закона за кадастъра и имотния регистър предвиждат облекчени на процедурите по изготвяне на комбинирани скици, но въпреки тях, част от проблемите с дигитализирането на регулационните планове, за съжаление ще продължи да съществуват.
Г-н Йовев поясни, че през последните четири години реформата в сектора е постигнала покритието с кадастрални карти на 18% от страната, като благодарение на осигуреното финансиране, процесът ще продължи.
Дискутираха се казуси касаещи изменения в архитектурни планове на изградени обекти и отразяването на тези промени в кадастъра, както и връзката между АП и АГКК при промяна на собственост.
Г-н Катранджиев продължи дискусията с отправените към него въпроси свързани с нотариалното изповядване на сделките с недвижими имоти. Отворен беше въпроса, касаещ декларирането на липсата на данъчни задължения на участниците в сделките с недвижими имоти като бе пояснено, че удостоверенията по чл. 87 на ДОПК, не са задължителни за всяка една сделка за недвижими имоти, но съществуват вече заведени дела за данъчни задължения, които водят до разваляне на сделки с имоти.
Г-н Катранджиев сподели, че декларациите по чл. 264 на ДОПК са задължителни на всяка една сделка, но за съжаление се подценяват от страните по сделката и често се декларират неверни данни в тях, за чиято коректност нотариуса не може да носи отговорност. Дискутирани бяха проблеми с легитимацията на страните в сделките с пълномощни, особено в случаите, когато са издадени в чужбина, регистрите за целта и защитните механизми. Г-н Катранджиев, поясни, че Министерство на външните работи има изградена система за регистриране на пълномощни, като се работи в насока достъпност на нотариусите, които да имат възможност да ги проверяват online и в реално време. В държави, в които липсва консулска служба или не е ползвана услугата й, се прилага апостил. При оттегляне на пълномощни, информацията се отразява в регистъра на издадените на територията на България, пълномощни.
От страна на НСНИ беше предложено с цел облекчаване на ежедневната работа между професионалистите и институциите, да се оформят отделни гишета за обслужване на граждани и служебни лица, като стана ясно, че има реална възможност за подобна промяна, в случай, че бъде намерен начин за идентификация на професионалистите. Г-жа Перфанова поясни, че НСНИ започва работа по създаване регистър на фирмите и лицата, извършващи по занятие посредничество спри сделки с недвижими имоти, които ще разполагат със защитени карти за легитимация. За целта колегите от бранша получиха подкрепата на поканените гости за регламентация на бизнеса с недвижими имоти в България и приеха отправената им покана за последващи срещи по темата.
Срещата в гр. София премина с много положителен диалог между участващите страни в нея. Всички практически предложения на професионалистите от бранша „недвижими имоти“ предстои да бъдат изпратени до съответните институции в писмен вид, за да може да се работи върху тяхната реализация и предвиждането им в програмите за оптимизиране на системите за отдалечен достъп.
Информацията е взета от сайта на НСНИ
