На провелия се семинар „Правни аспекти при сделките с недвижими имоти – договори, казуси, законодателство“, адвокат Маринова разясни основни проблеми със сключването на предварителен договор, прехвърляне на собственост в различни етапи на строителство, покупка с ипотечен кредит, видове ипотеки и много други имотни въпроси.

Ето някои ключови и важни момента от провелото се събитие:

ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

На въпроса – трябва ли да се вписват предварителните договори, адв. Маринова обясни на аудиторията, че вписване на предварителен договор в имотния регистър няма как да защити купувача. Това произхожда от факта, че собственикът на имота има разпоредителна власт. Така вписването на един предварителен договор се обезсилва. Има обаче начин да се гарантират и защитят парите на купувача. Вариантите са:
– предварителния договор да се сключи под условие;
– парите да се преведат по сметка на нотариуса;
– парите да се преведат по специална ЕСКРОУ сметка, която е вид специална разплащателна сметка, в която парите стоят блокирани. При покупка чрез ипотечен кредит ЕСКРОУ сметката, според юриста, е единствения сигурен вариант за защитата на купувача на имот.

Адвокат Маринова, разказа и истории от своята практика, за случаи когато се вписва възбрана в периода между плащането на парите при изповядване на сделка при нотариус и самото вписване в имотния регистър към Агенция по вписванията. И посъветва: Купувача да си пази правата!

В ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР ЗАДЪЛЖИТЕЛНО ТРЯБВА ДА БЪДЕ ФИКСИРАНА ДАТА ЗА СКЛЮЧВАНЕ НА ОКОНЧАТЕЛЕН ДОГОВОР В НОТАРИАЛНА ФОРМА.
Ако в предварителния договор пише, че страните се договарят в едномесечен срок да се явят при нотариус, то това НЕ Е срок по предварителен договор, а е срок за изпълнение на задължение. Така, ако се стигне до неразбирателство и възникнат проблеми между страните, срокът който произлиза в този случай е 5 години от датата от когато възниква правото да се сключи окончателен договор. Тоест, ТРЯБВА ДА ИМА ТОЧЕН КРАЕН СРОК в предварителния договор.

ПЛАЩАНЕ – ИЗРИЧНО В ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР ТРЯБВА ДА Е ЗАПИСАНО, ЧЕ ПЛАТЕНАТА СУМА ПО ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР Е ЗАДАТЪК. ИНАЧЕ ПЛАТЕНОТО НЯМА ДА ИМА ПРАВНО ДЕЙСТВИЕ, А ЩЕ БЪДЕ АВАНСОВО ПЛАТЕНА ЧАСТ ОТ ЦЕНАТА.

ИСК ПО ЧЛ.19, АЛ.3 ОТ ЗЗД
Кои са условията да бъде уважен искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД?

1. Предварителния договор да е действителен;
2. Действието по предварителния договор да е настъпило – срокът, когато е трябвало да се прехвърли собствеността да е дошъл;
3. Продавача трябва да е все още собственик при завеждане на исковата молба. Това е видно от Удостоверението за тежести.
Със завеждането на иск по чл. 19, собствеността преминава върху преобретателя със самото съдебно решение и дефакто не се ходи при нотариус. Съдебното решение замества подписа на нотариуса. Това обаче, както каза адвокат Маринова, става под условие.
– в двуседмичен срок определен от ГПК чл. 362, трябва да се заплати цената на вещното право. Купувача трябва да плати и всички задължения по ДОПК, които има продавача.
– ако горното условие не се изпълни, собственика в 6 месечен срок може да иска от съда да си върне имуществото.

Искът по чл.19 ал 3 от ЗЗД подлежи на вписване в имотния регистър към Агенция по вписванията. Той става новия документ за собственост. Срока за това вписване е 6 месеца. Ако пък не се впише, съдебното решение продължава да има сила, но няма да има правно действие върху трети лица. Затова ако продавач представи съдебно решение по иск по чл.19 вместо нотариален акт, брокера или адвокатът на купувача трябва да провери дали е вписан или не.

Друга важна особеност, на която адвокат Бисерка Маринова обърна внимание – ако един имот , за който е сключен предварителен договор преди сключване на граждански брак и е платен преди брака, то такъв имот не става съпружеска имуществена общност, независимо че става собственост по време на брака. Тоест – важно е кога е платен недвижимия имот!

Други важни въпроси, които бяха тема в семинара проведен под патронажа на НСНИ бяха: наследство, сделки между съпрузите, разпореждане със семейно жилище, етажна собственост, завещания, покупка на имот с ипотека, покупка на ипотекиран имот, съсобственост, право на строеж – придобиване, прекратяване и срок, строителство, обезщетение и други.

Семинара премина при голям интерес от брокери и лично на мен ми беше изключително интересно да чуя безспорно един изключително ерудиран и компетентен юрист, като адвокат Маринова. Брокерите задължително трябва да работят в партньорство с квалифицирани адвокати. Само така, клиентите ще се чувстват сигурни и защитени. А за добрия брокер най-важно е клиента да му има доверие. Брокера трябва да може да отговаря на въпросите на клиента си, а ако не може – да има насреща си адвокат, към когото да се обърне за съдействие.
Изказвам благодарност на адвокат Маринова за изключителния семинар, на който имах възможност да присъствам.