В практиката ми като брокер често получавам въпроси, свързани с т.нар. междуетажни стаички – онези малки помещения между етажите в жилищните сгради, които някога са служили за миялни помещения, складове или общи нужди. Днес ролята им е неясна, а още по-неясен е въпросът: трябва ли да се плаща за тях и по какъв ред?
Какво представляват междуетажните стаички?
Най-често това са общи части по предназначение, съгласно Закона за собствеността (чл. 38, ал.1), когато не са индивидуално обособени и вписани в нотариални актове. Те принадлежат на всички съсобственици в сградата, както са стълбището, асансьорната шахта или покривът.
Законова рамка – има ли изрична регулация?
Не съществува специален закон за „такса за междуетажна стаичка“, но регулацията идва от:
- Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) – определя, че всички собственици участват в разходите за поддръжка и управление на общите части;
С други думи – ако междуетажната стаичка е обща част, то поддръжката ѝ попада в общите разходи, които се разпределят между всички собственици.
Кога може да се начислява отделна такса?
Общото събрание на етажната собственост има право да гласува:
- допълнителна месечна такса (например за заключване, почистване или ремонт на междуетажната стаичка);
- ограничен достъп или определяне кой може да я ползва.
Важно: Решенията на Общото събрание трябва да се водят в протокол, с присъствен лист и мнозинство, определено по ЗУЕС.
А ако някой я използва самоволно?
Тогава става дума за неправомерно ползване на обща част – ситуация, която може да бъде уредена чрез:
- решение на Общото събрание;
- уведомително писмо от управителя/домоуправителя;
- съдебна намеса при отказ от доброволно освобождаване.
Изяснявайте статуса на междуетажните помещения преди покупка на имот!
Това може да стане чрез:
- проверка на нотариалните актове и скицата на сградата;
- запознаване с протоколите от общи събрания;
- разговор с управителя на етажната собственост.
Съвет от практиката
Ако междуетажната стаичка е заключена и се ползва от конкретно лице, то това лице трябва да е собственик на помещението и това да е видимо от нотариален акт. Другия вариант е лицето да има договор за наем, или изрично решение на Общото събрание, в което е дадено разрешение за индивидуално ползване.
Ако стаичката се ползва самоволно и без съгласие на етажната собственост, това представлява неправомерно използване на обща част. В такъв случай, останалите собственици имат право да:
- поискат обяснение чрез писмено уведомление;
- поставят въпроса на Общото събрание;
- вземат решение за освобождаване или възмездно ползване;
- при отказ — да потърсят правата си по съдебен ред.
Винаги съветвам собствениците да не подценяват тези дребни, но важни ситуации, защото могат да доведат до конфликти, разходи и затруднения при бъдещи сделки с имоти.
Ако вие сте собственик и участвате в поддръжката на сградата, имате право да получите информация и достъп до общите части. Ако не сте съгласни с начина на управление – включете се в събранията и упражнете гласа си.
Имате казус с етажната собственост?
Свържете се с мен – като лицензиран брокер, спазващ професионалните стандарти и етичен кодекс, мога да ви помогна да разберете правата си и да избегнете конфликти със съседи. Не давам правни съвети, но споделям обща информация, която може да ви бъде полезна. Всички закони са достъпни свободно в онлайн пространството.
Работата ми е подчинена на принципите на прозрачност, коректност и защита на интереса на клиента, като стриктно прилагам европейския стандарт за брокерски услуги БДС EN 15733:2010 и Професионалния етичен кодекс на НСНИ.
Това означава, че всеки клиент получава не просто посредническа услуга, а професионално, етично и правно съобразено съдействие, основано на ясно разписани стандарти за качество, отговорност и доверие.
Какви са Новите правила в етажната собственост и какво се промени от 2024 година вижте тук: КЪМ СТАТИЯТА
Здравейте г-жо Десислава Щебетовска! Относно вашите разсъждения за между етажните стаички описани по горе. ЗУЕС е законът който ясно ни казва кой плаща данък сгради в общината за въпросните стаички. Много е важно да разберем какво казва законът ЗУЕС, а в него ясно е записано 1% от собственността която е ваша по нотареален акт (ако в нотареалният акт не е описано точно каква е вашата етажна собственост) – или по точно ако вие сте собственик на апартамен с 68 кв. + 1% (6.8 кв.) = 74.8 кв. Вие плащате данъци в общината на база 74.8 кв. Аз съм собственик на същият етаж, но на апартамент с 96 кв. + 1% (9.6 кв.) = 105.6 кв. Значи аз плащам данъци в общината на база 105.6 кв. Важно е да отбележим какво представлява този 1% – като пример вземаме един етаж за обяснение – трябва да измерим разстоянието от входната врата до вратата на която вие сте собственик (стълбище, площадка, коридор) = 4.8 кв. + асансьорна шахта = 1 кв. + избен коридор = 1 кв. Това се равнява точно на 1% от вашата етажна собственост (6.8 кв.). Нека сега разгледаме моята етажна собственност която е с 2.8 кв. повече от вашата. Измерваме по същият начин като при вас, но прибавяме останалите 2.8 кв. – (стълбище, площадка, коридор) = 4.8 кв. + асансьорна шахта = 1 кв. + избен коридор = 1 кв. + Стаичка = 1 кв. + пред блоково пространство 1.8 кв. Това се равнява точно на 1% от моята етажна собственост (9.6 кв.) Мисля, че вече ви е ясно кой плаща данъци в общината за въпросната стаичка. Както и кой има право само да я ползва, но не и да я отдава под наем. Нека сега да разгледаме и този случай отдаване на Стаичка под наем. Собственикът който плаща данъци за нея трябва да отвори фирма с нестопанска цел да я обяви в общината и като отдава Стаичката под наем да издава документ за отдаване под наем. Нека сега да разгледаме и случай в който хора които не плащат данъци в общината за въпросната Стаичка са решили да налагат месечна такса под предлога Обща входна собственост. Да в този случай трябва да се обърнем към другият закон който се казва НПК, защото ако общото събрание реши такса Стаичка а човекът който ползва въпросната Стаичка се окаже, че е този който плаща данък за нея то в съда това е равно на ИЗНУДВАНЕ. Моля не залъгвайте хората с размишления които не са във вашата компетенция по добре им казвайте, че си има закони и че те са длъжни да ги прочетат а ако не разбират си има Адвокати които да им ги обяснят. Обърнете внимание няма Обща входна собственост – Има Етажна собственост – трябва да се вземе под внимание % на собственост. В този случай описан по горе моят процент е по голям от вашият това определя, че аз казвам как да се процедира. Много е грешно мисленето, че 7 собственика на апартаменти с малка квадратура на общо събрание могат да решат да си отдават под наем или да си определят такси за каквото и да е. Обърнете внимание 5 собственика на апартамент с голяма квадратура бият техните проценти на общо събрание затова е важно да се знае, че на общо събрание се вземат решения само за почистване на входа и поемане сметките за асансьор и входно осветление – за всичко друго си има Адвокати.
П.С.
Една лъжа изречена 100 пъти накрая става истина това е действителността в която живеем. Факт
Благодаря за отделеното време
Здравейте и благодаря за обстойния коментар!
Като професионален брокер на недвижими имоти, моята роля е да информирам хората на достъпен език, без да давам правни тълкувания или да заменям компетентността на юрист. Именно затова в публикацията съм се позовала на ЗУЕС и Закона за собствеността, които регулират отношенията в етажната собственост, и съм подчертала нуждата от консултация при спор или неясен статут.
По същество:
Т.нар. 1% общи части, включващ стълбище, площадки, шахти и други, е пропорция от идеалните части на сградата, не на база точна площ на помещения. Данък сгради се изчислява върху цялата площ на обекта, включително идеални части, но само за индивидуалната собственост, а не върху общите части като такива.
Въпросната „стаичка“ може да бъде обща част, прилежащо помещение, или самостоятелен обект – и именно нотариалните актове и архитектурните планове дават отговор кой е собственик и какъв е статута.
Отдаване под наем на обща част или претенции за ползване изискват решение на Общото събрание, както предвижда чл. 11 от ЗУЕС. Ако има спор дали помещението е обща част – следва правна проверка.
Общото събрание не може да определя собственост, но може да управлява общите части, включително да въведе режим на ползване, такси и ограничения, съгласно мнозинството по чл. 17 от ЗУЕС (базирано именно на % идеални части, както правилно отбелязвате).
Ако трябва да обобщя, всеки собственик има право на мнение, но и задължение да спазва общите решения, когато са взети законосъобразно. Нито малките, нито големите апартаменти сами по себе си определят управлението — процентното участие е основа, но не отменя процедурите по ЗУЕС.
Защо брокерът е полезен при подобни казуси на хората?
Професионалният брокер не само познава пазара, но и има опит с реални казуси в различни сгради, комуникация с домоуправители, управители и институции. Брокерът може да разграничи какво е правен въпрос и какво е практически, организационен или документален проблем, да съдейства за намиране на компромис или да насочи навреме към юрист.
Брокерът най-често е първият човек, който реално помага в подобни имотни казуси. Още преди да се стигне до съдебна фаза той има поглед отвъд закона, работи с реални ситуации всеки ден.
Благодаря още веднъж за коментара — той показва колко е важно хората да са информирани, а не подвеждани. Надявам се, че всички, които четат, ще направят разлика между мнение, факти и закон, и ще знаят кога е време да се обърнат към адвокат – и кога към брокер.
С уважение,
инж. Десислава Щебетовска