От 7 август до 9 септември 2025 г. се провежда обществено обсъждане на проект за Постановление за изменение и допълнение на Правилника за вписванията, първоначално одобрен с Постановление № 1486 на Министерския съвет от 1951 г. Предложението вече е внесено за разглеждане от министър-председателя Росен Желязков и министъра на правосъдието Георги Георгиев.

На пръв поглед целта е „повече сигурност“. Но реално промените ограничават правата на всички участници в имотния пазар – собственици, купувачи и брокери.

Какво точно се предлага?

С промените се въвежда забрана за издаване на незаверени преписи от нотариални актове и други вписани документи. Това означава, че:

• Собствениците вече няма да могат лично да получат препис от акта за собственост върху своя имот.
• Купувачите няма да могат самостоятелно да проверят документите на имот, който планират да закупят.
• Достъпът ще бъде възможен само чрез адвокат или нотариус – срещу допълнителна такса.

Какво означава това за гражданите?

Представете си, че искате да продадете или да защитите своя имот. Сега все още можете да извадите препис от акта си самостоятелно. Ако промените се приемат, вече ще трябва да минавате през посредник – нотариус или адвокат – и да плащате такса за услуга, която досега е била достъпна.

За купувачите положението е още по-тежко. Вие сте заинтересована страна, искате да проверите дали имотът, който купувате, е чист от тежести и дали документите са автентични. С промените вече няма да можете да го направите сами – отново ще сте зависими от посредници и ще плащате допълнително.

Това не е защита, а административна и финансова тежест върху хората.

Как тези промени засягат професионалната общност?

Брокерите имат законови задължения:

• Да проверяват документите за собственост.
• Да предотвратяват измами.
• Да прилагат мерки срещу изпирането на пари (ЗМИП).
• Да спазват европейския стандарт БДС EN 15733:2010 за брокерски услуги, който изисква прозрачност и професионална проверка.

Ограничаването на достъпа до преписи няма да засегне единствено собствениците и купувачите. Работата на архитекти, проектанти, геодезисти и други специалисти, изискваща навременна проверка на документи ще бъде затруднена. Същото важи за всички експерти, пряко или косвено свързани със сделки с недвижими имоти. Те няма да могат да изпълняват задълженията си пълноценно.

Архитекти, проектанти, геодезисти и други експерти често работят с документи за собственост и данни от вписвания, за да изготвят проекти, кадастрални скици, регулационни планове и други документи, които изискват точна и навременна информация за имота.

• Архитектите няма да могат да подготвят инвестиционен проект, ако не е ясно кой е собственикът на имота или дали върху него има тежести и ограничения.
• Проектантите имат нужда от доказателство за правото на строеж или собственост, за да започнат работа.
• Геодезистите при изготвяне на скици, трасировъчни и други документи се нуждаят от актуални преписи, за да удостоверят граници и права.

Ако достъпът до преписи се ограничи само до нотариуси и адвокати, всички тези специалисти ще трябва да чакат посредническа услуга, което ще удължи сроковете, ще оскъпи процеса и ще направи работата им по-трудна.

Тоест, ограничението не засяга само участниците в сделки с имоти, а и целия строителен и инвестиционен процес – от проектирането до въвеждането в експлоатация.

Ще се получи правен абсурд – законът изисква проверка, но друг нормативен акт я блокира.

Защо промените крият риск от имотни измами?

Прозрачността е най-силното средство срещу измами. Предложените промени в Правилника за вписванията не решават проблема с имотните измами. Те ограничават правата на собствениците и купувачите, създават излишни разходи за собствениците на недвижими имоти и купувачите, правят професионалните проверки от брокери практически невъзможни, намаляват доверието и прозрачността на пазара.

Когато информацията е достъпна:

• Купувачът може да провери дали продавачът е истинският собственик.
• Собственикът може да защити правата си, ако се появят подправени документи.
• Брокерите могат да гарантират сигурност в сделките.

Ако достъпът се ограничи, рискът от имотни измами нараства. Недобросъвестни лица ще имат повече възможности да злоупотребяват, защото проверките ще стават по-бавни, по-скъпи и по-трудни.

Докато България не въведе пълноценен Имотен регистър по ЗКИР, достъпът до имотни актове трябва да остане свободен. Това е в интерес на всички – граждани, собственици, купувачи и професионалната общност.

Как е в Европа?

В повечето европейски държави достъпът до имотните регистри е уреден така, че едновременно да се пазят личните данни и да се гарантира прозрачност. В Германия например всеки, който има „легитимен интерес“ – било то собственик, купувач, кредитор или брокер – може да направи справка в имотния регистър. Това осигурява баланс: информацията не е напълно свободна, но и не е блокирана. Във Великобритания подходът е още по-отворен – чрез HM Land Registry всеки може да провери собствеността и тежестите върху имот срещу малка административна такса, при това онлайн. На ниво Европейски съюз пък действа European Land Registry Network и е в сила Директива (ЕС) 2019/1024 за отворените данни, които поставят ясен принцип: обществената информация трябва да е достъпна, освен ако няма конкретно законово основание тя да бъде ограничена.

Тези практики показват, че в Европа прозрачността е стандарт, а не изключение. Именно затова предложените промени в България са проблематични – те затварят достъпа до информация дори за заинтересованите страни. Ако собственици, купувачи или брокери не могат да проверят своевременно документите за даден имот, професионалните проверки стават практически невъзможни. А когато липсва прозрачност, рискът от измами и злоупотреби неизбежно се увеличава.

А вие какво мислите?

Представете си, че искате да продадете или проверите собствения си имот. Досега можехте да извадите препис от нотариалния акт бързо и без посредници. С новите промени вече няма да можете – ще трябва да плащате на нотариус или адвокат, за да получите достъп до собствените си документи.

А ако сте купувач? Вие сте най-заинтересованата страна, но няма да имате право сами да проверите имота, който искате да купите. Трябва да платите и за тази услуга. Това справедливо ли е? Това ли е начинът да се борим с имотните измами?

В Европа прозрачността е стандарт. В Германия достъп има всеки с легитимен интерес, а във Великобритания всеки може да направи проверка онлайн срещу малка такса. У нас обаче се предлага обратното – ограничение вместо отвореност.

Как бихте се чувствали, ако дори до собствените си имотни документи нямате свободен достъп? Смятате ли, че това ще ви защити или по-скоро ще ви постави в по-голям риск?