Защо съседите не винаги дължат еднакви суми, как се изчисляват вноските според идеалните части и какво показва едно реално съдебно решение?

Поводът да напиша тази статия е въпрос, който получих от последовател на „Имотни казуси“:

„В закона пише, че за фонд „Ремонт и обновяване“ трябва да плащаме минимум 1% от минималната работна заплата. Хората във входа обаче не са съгласни да дават толкова. Можем ли да определим по-малка сума? В съседните блокове го правят.“

Въпросът е напълно разбираем. Всеки собственик иска да знае защо плаща определена сума, как е изчислена тя и кой има право да я определя.

В практиката си в сферата на недвижимите имоти съм се сблъсквала с различни ситуации. В един вход всички плащат еднакво, в друг вноските са различни, а в трети фондът съществува формално, без яснота какви средства са събрани и за какво могат да се използват.

Когато някой попита защо е така, често получава отговора: „Така сме решили на Общото събрание.“ Само че не всяко решение на Общото събрание е непременно законосъобразно.

Нека разгледаме какво предвижда законът, как се изчисляват вноските и защо този въпрос е важен не само за месечните ни разходи, но и за състоянието и стойността на нашите имоти.

Защо изобщо трябва да има фонд „Ремонт и обновяване“?

Когато притежаваме апартамент, ние не сме собственици само на пространството зад входната си врата. Заедно с жилището притежаваме и определен дял от общите части на сградата. Покривът, фасадата, стълбището, конструкцията и общите инсталации се нуждаят от поддръжка и периодични ремонти. А тези ремонти струват пари. Затова Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) предвижда създаването и поддържането на фонд „Ремонт и обновяване“. Вместо да започваме да събираме пари едва когато покривът протече или възникне сериозна повреда, сградата трябва постепенно да натрупва финансов ресурс за необходимите ремонти.

От гледна точка на фасилити мениджмънта този фонд има и по-широко значение. Доброто управление на една сграда не се изчерпва с почистването на входа и плащането на електричеството. То включва планиране на бъдещите ремонти, оценка на техническото състояние, предвиждане на разходите и разумно управление на средствата.

А всичко това има пряко отношение и към стойността на имотите в сградата.

Какво казва законът и какъв е минимумът за 2026 г.?

Съгласно чл. 50, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС средствата във фонд „Ремонт и обновяване“ се събират чрез ежемесечни вноски от собствениците. Размерът им се определя с решение на Общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на сградата, но не по-малко от 1% от минималната работна заплата за страната.

От 1 януари 2026 г. минималната работна заплата в България е 620,20 евро, определена с Постановление №243 от 13 ноември 2025 г. на Министерския съвет.

Следователно 1% от тази сума е 6,202 евро, или 6,20 евро при закръгляване до евроцент.

Това е минималната месечна вноска, с която собствениците трябва да се съобразяват през 2026 г.

Тук има две важни условия. От една страна, вноските трябва да отчитат идеалните части на отделните собственици. От друга, законът поставя минимален размер, под който Общото събрание не може да слиза само защото мнозинството е решило така.

Общото събрание има право да определя размера на вноските, но не и да отменя правилата, установени в закона.

Как се изчислява вноската за конкретен апартамент?

Това е може би най-интересният въпрос за собствениците.

След публикуването на мое видео по темата получих и коментар дали 1% трябва да се умножава по квадратните метри на жилището.

Не, това не е правилният начин за изчисление.

Трябва да разграничаваме площта на жилището от идеалните части, които собственикът притежава в общите части на сградата.

Например в нотариалния акт може да е записано, че апартаментът е с площ 50 кв.м, заедно с 3,20% идеални части от общите части. Именно тези 3,20% са важни при разпределянето на средствата за фонда.

Да разгледаме три апартамента в една сграда

Представете си жилищна сграда, в която Общото събрание е определило за фонд „Ремонт и обновяване“ да се събират общо 1 000 евро месечно.

За примера ще разгледаме три апартамента с различна площ и различни идеални части.

Апартамент	Площ	Идеални части	Месечна вноска
№1	50 кв.м	3,20%	32,00 €
№2	75 кв.м	4,80%	48,00 €
№3	110 кв.м	7,00%	70,00 €

Как получаваме тези суми?

За първия апартамент умножаваме общата месечна сума от 1 000 евро по неговите 3,20% идеални части. Получаваме 32 евро.

По същия начин за втория апартамент получаваме 48 евро, а за третия – 70 евро.

3,20% + 4,80% + 7,00% = 15,00%

Трите апартамента притежават общо 15% идеални части от сградата и съответно участват със 150 евро от месечния бюджет. Останалите 850 евро месечно се разпределят между другите собственици съобразно техните идеални части.

Това е принципът на пропорционалното разпределение.

А какво се случва, ако изчислената вноска е под законовия минимум?

Да приемем, че в същата сграда има и по-малък самостоятелен обект, който притежава 0,45% идеални части.

При общ месечен бюджет от 1 000 евро неговата пропорционална вноска би била 4,50 евро.

Но през 2026 г. минималният размер е 6,20 евро. Следователно вноската за този обект трябва да бъде съобразена със законовия минимум и да бъде най-малко 6,20 евро.

Тук е важно да уточня, че когато някои вноски трябва да бъдат увеличени до минималния размер, общият разчет на средствата за фонда също трябва да бъде прегледан. Не бива механично да се приема, че първоначално планираните 1 000 евро ще останат непроменени. Затова при реална етажна собственост е необходим разчет за всички самостоятелни обекти, който отчита както идеалните части, така и законовия минимум.

Посочените суми са примерни, но принципът на изчисление е този, който следва да се прилага.

Може ли всички апартаменти да плащат еднакво?

Това е практика, която се среща често. Събират се съседите и решават всеки апартамент да плаща например по 10 евро месечно. Изглежда лесно, удобно и на пръв поглед справедливо. Само че, когато идеалните части на собствениците са различни, еднаквата вноска не отразява принципа на разпределение, предвиден в чл. 50 ЗУЕС. И тук стигаме до един действителен съдебен казус, който много добре показва защо е важно да познаваме закона.

Реален съдебен имотен казус когато собствениците са решили всички да плащат по 4 лв. месечно

През 2020 г. в жилищна сграда Общото събрание решава вноската във фонд „Ремонт и обновяване“ временно да бъде 3 лв. на апартамент, или приблизително 1,53 евро.

Две години по-късно, през април 2022 г., се провежда ново събрание. Собствениците решават да увеличат вноската с един лев и всички да плащат по 4 лв. месечно, или приблизително 2,05 евро.

Един от собствениците оспорва решението по съдебен ред.

Спорът достига до Окръжен съд – Ямбол, който се произнася с Решение №140 от 8 март 2023 г. по въззивно гражданско дело №563/2022 г.

Какво установява съдът?

Към момента на вземане на решението минималната работна заплата в България е била 710 лв., или приблизително 363,02 евро. Един процент от нея е 7,10 лв., или приблизително 3,63 евро. Следователно определената от Общото събрание месечна вноска от 4 лв. (2,05 евро) е била под тогавашния законов минимум от 7,10 лв. (3,63 евро).

Но това не е единственият проблем.

Собствениците са решили всички да плащат еднаква сума, без да се съобразяват с идеалните им части. Съдът приема, че чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС не дава възможност на Общото събрание да определя различен начин на разпределение от предвидения в закона.

С други думи, законът определя как трябва да се разпределят вноските, а Общото събрание определя техния размер в рамките на тези правила.

В крайна сметка съдът отменя решението на Общото събрание като незаконосъобразно и съдебният акт е окончателен.

Какво е важното в този случай?

Дори мнозинството от собствениците да е съгласно с определена сума, това не е достатъчно, ако решението противоречи на закона.

Интересен е и още един момент от делото

Предходното решение от 2020 г., с което е определена еднаква вноска от 3 лв., не е било оспорено. Етажната собственост се позовава на този факт, но съдът приема, че решенията от 2020 г. и 2022 г. са самостоятелни и всяко от тях подлежи на отделен съдебен контрол.

Това означава, че съществуването на предходно неоспорено решение не прави автоматично законосъобразно следващото решение.

Практическият извод е, че общото събрание може да определя размера на вноските, но не може да пренебрегва законовия минимум и принципа на разпределение според идеалните части.

Какво да направим, ако във входа вноските не са определени правилно?

Моят съвет е първо да се потърси яснота, а не конфликт. Започнете с решението на Общото събрание. Вижте каква сума е определена, как е взето решението и по какъв начин са разпределени вноските. След това проверете идеалните части на отделните обекти. Обикновено те са посочени в документите за собственост. Когато липсват или има несъответствия, ЗУЕС предвижда правила за тяхното определяне.

Добре е управителят да представи разбираем разчет, от който всеки собственик да вижда как е получена неговата месечна вноска.

Необходимо е също да разграничаваме фонд „Ремонт и обновяване“ от текущите разходи за управление и поддържане на общите части. Това са различни плащания, които се уреждат от различни разпоредби на закона. Ако се установят несъответствия, въпросът може да бъде поставен за обсъждане на ново Общо събрание.

Когато вече има решение, което собственик счита за незаконосъобразно, чл. 40 ЗУЕС предвижда възможност за оспорването му пред районния съд. Срокът е 30 дни, като началният му момент се определя съгласно предвидения в закона ред за получаване на решението.

Затова при конкретен спор е важно да се действа своевременно и при необходимост да се потърси правна консултация.

Защо тази тема е важна и когато купуваме имот?

Често при оглед на апартамент вниманието ни е насочено към разпределението, изложението, ремонта и цената.

Но какво е състоянието на самата сграда?

Има ли проблеми с покрива? Поддържат ли се общите инсталации? Предстои ли ремонт на фасадата? Има ли натрупани средства във фонд „Ремонт и обновяване“?

Това са въпроси, които според мен всеки купувач трябва да задава.

През годините в практиката си съм виждала сгради, които изглеждат значително по-добре от други на същата възраст. Разликата не винаги е в качеството на строителството. Понякога тя е резултат от начина, по който собствениците са управлявали и поддържали общата си собственост.

Добре поддържаните общи части създават по-добра среда за живеене и могат да бъдат предимство при бъдеща продажба или отдаване под наем.

Обратното също е вярно. Занемарената сграда може да отблъсне потенциални купувачи дори когато самият апартамент е в отлично състояние.

Затова фонд „Ремонт и обновяване“ не бива да се възприема единствено като поредното месечно задължение. Той е част от управлението на една обща собственост, за чието състояние отговаряме всички.

Накрая – колко е разумно да плащаме?

Законът определя минимални изисквания, но не може да предвиди конкретните нужди на всяка сграда.

Една сравнително нова сграда може да има различни потребности от жилищен блок, построен преди 40 или 50 години. В някои сгради предстои ремонт на покрива, в други трябва да се подменят инсталации, а в трети собствениците планират обновяване на фасадата.

Затова размерът на средствата за фонда трябва да се обсъжда не само от гледна точка на законовия минимум, но и на реалните нужди на сградата.

Вместо да се питаме единствено „Можем ли да плащаме по-малко?“, може би е по-полезно да си зададем и друг въпрос:

Колко трябва да отделяме днес, за да не се окажем утре пред непосилен разход за ремонт?

Това е и същността на доброто управление на недвижимата собственост – да мислим не само за настоящите разходи, но и за състоянието и стойността на имота в дългосрочен план.

За автора

Десислава Щебетовска

Създател на платформата IK ИМОТНИ КАЗУСИ ЩЕБЕТОВСКА

Повече от 18 години работя в сферата на недвижимите имоти и помагам на хората да вземат информирани решения за своята собственост – при покупка, продажба, отдаване под наем и разрешаване на различни имотни казуси.

Инженер от Технически университет – София, магистър по фасилити мениджмънт и европейски проекти от Софийски университет „Св. Климент Охридски“.

Съчетавам професионалния си опит с дигиталните технологии, създаването на образователно съдържание и разработването на онлайн платформи и обучения.

В shtebetovska.com съм създала цялостна онлайн програма за сделки с недвижими имоти, достъпна безплатно.

Имате въпрос, свързан с недвижим имот или етажна собственост?

Задайте го в imotnikazusi.com – платформа, в която реалните въпроси срещат професионалния опит.

Използвани източници

1. Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) – чл. 40, чл. 50 и чл. 51. 
2. Постановление №243 от 13.11.2025 г. на Министерския съвет за определяне на минималната работна заплата за 2026 г., обнародвано в ДВ, бр. 98 от 18.11.2025 г. 
3. Решение №140 от 08.03.2023 г. на Окръжен съд – Ямбол, по в. гр. д. №563/2022 г., окончателно. 

Статията има информационен и практически характер и не представлява индивидуална правна консултация.