От 1 януари 2024 г. влезе в сила актуализация на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), която засяга всички собственици в многофамилни сгради. Новите текстове въвеждат по-ясни правила за поддръжката на общите части и вземането на решения, като основният акцент е върху солидарността и ефективността в управлението.
Всички собственици плащат месечни такси – включително за необитаеми апартаменти
Ново правило:
Считано от 1 януари 2024 г., всички собственици на апартаменти, включително и на необитаеми, са длъжни да заплащат месечна такса за поддръжка на входа – като осветление, асансьор, почистване и други текущи разходи.
Тази мярка премахва неравнопоставеността между реално живеещите и отсъстващите съсобственици, които до момента не участваха в комуналните разходи.
Чл. 51, ал. 1 и ал. 9, т. 1 от ЗУЕС:
Чл. 51. (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., доп. – ДВ, бр. 26 от 2016 г., доп. – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2023 г.) Разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. За самостоятелен обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, се заплащат разходите за управление и разходите за поддържане в размера, който е определен за един собственик, ползвател или обитател.
(9) (Нова – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) Разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост може да се разпределят по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението по един от следните начини:
1. поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят; собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател;
2. съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата, или
3. поравно на самостоятелен обект.
Преди собствениците плащаха само при основни ремонти (например ремонт на покрив или входна врата).
Решенията на общото събрание вече се вземат при 51%, а не 67% присъствие
Ново правило:
За да се вземе валидно решение на общото събрание, вече е достатъчно присъствие на 51% от идеалните части от общите части на сградата. Очаква се тази промяна да ускори процеса на вземане на решения и ще предотврати блокиране на важни действия поради липса на кворум.
Чл. 33, ал. 8 от ЗУЕС
8. (нова – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) за разпределение на разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост, взети с мнозинство не по-малко от 51 на сто идеални части от общите части – за решение по чл. 51, ал. 9.
Преди се изискваше мнозинство от 67% – често трудно постижимо в големи жилищни блокове.
Разходите се разпределят поравно или съразмерно
Ново правило:
Общото събрание може да избере един от три начина за разпределение на разходите (чл. 51, ал. 9 ЗУЕС):
- Поравно – всеки собственик, ползвател или обитател плаща равна част;
- Според идеалните части – плаща се пропорционално на притежаваните дялове от общите части;
- Поравно на самостоятелен обект – всеки имот плаща еднакво, без оглед на големината на имота или броя на обитателите.
Законът дава гъвкавост на общото събрание, което може да избере най-подходящия модел според структурата на собствеността и използването на сградата.
Законът важи и за сгради с до три обекта
С това уточнение се покриват и по-малки сгради (вили, къщи с няколко апартамента), където също се налага координирано управление на общите части.
Чл. 3 от ЗУЕС:
Чл. 3. (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността.
Какво уточняват допълнителните разпоредби на ЗУЕС?
Допълнителните разпоредби дават точни дефиниции, които са важни при тълкуване на закона и уреждане на спорове:
| Термин | Значение |
|---|---|
| Етажна собственост | Сграда с поне два самостоятелни обекта, които принадлежат на различни собственици |
| Общи части | Части от сградата за общо ползване – стълбища, покрив, вход, асансьор и др. |
| Сградна инсталация | Електрическа, ВиК, отоплителна и други инсталации до точката на отклонение към конкретния обект |
| Разпределение на разходи | Поравно или съразмерно спрямо идеалните части, по решение на общото събрание |
| Приложение на закона | ЗУЕС се прилага и при сгради с до 3 обекта, когато има повече от един собственик |
Промените в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) улесняват управлението на жилищните сгради, като създават по-ясна правна рамка, въвеждат повече справедливост в разпределението на разходите и насърчават активното участие на всички собственици в процесите на вземане на решения. Чрез синхронизиране с разпоредбите на Закона за собствеността – по-специално чл. 30, ал. 3 (управление на общите части), чл. 31, ал. 1 (право на участие в управлението и дължимост на разноски) и чл. 32 (вземане на решения с мнозинство) – се гарантира, че дори в по-малки сгради с ограничен брой обекти управлението ще бъде организирано, законосъобразно и при условия на равнопоставеност между съсобствениците.
| Промяна | Преди | Сега |
|---|---|---|
| Такси за необитаеми апартаменти | Само при ремонти | Всеки месец – като за 1 обитател |
| Кворум за решения | 67% присъствие | 51% присъствие |
| Разпределение на разходи | Без точен избор | Три възможности по избор |
| Прилагане при малки сгради | Неясно | Ясно – дори при до 3 обекта |
