От 1 януари 2024 г. влезе в сила актуализация на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), която засяга всички собственици в многофамилни сгради. Новите текстове въвеждат по-ясни правила за поддръжката на общите части и вземането на решения, като основният акцент е върху солидарността и ефективността в управлението.
Всички собственици плащат месечни такси – включително за необитаеми апартаменти
Ново правило:
Считано от 1 януари 2024 г., всички собственици на апартаменти, включително и на необитаеми, са длъжни да заплащат месечна такса за поддръжка на входа – като осветление, асансьор, почистване и други текущи разходи.
Тази мярка премахва неравнопоставеността между реално живеещите и отсъстващите съсобственици, които до момента не участваха в комуналните разходи.
Чл. 51, ал. 1 и ал. 9, т. 1 от ЗУЕС:
Чл. 51. (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г., доп. – ДВ, бр. 26 от 2016 г., доп. – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2023 г.) Разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. За самостоятелен обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, се заплащат разходите за управление и разходите за поддържане в размера, който е определен за един собственик, ползвател или обитател.
(9) (Нова – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) Разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост може да се разпределят по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението по един от следните начини:
1. поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят; собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател;
2. съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата, или
3. поравно на самостоятелен обект.
Преди собствениците плащаха само при основни ремонти (например ремонт на покрив или входна врата).
Решенията на общото събрание вече се вземат при 51%, а не 67% присъствие
Ново правило:
За да се вземе валидно решение на общото събрание, вече е достатъчно присъствие на 51% от идеалните части от общите части на сградата. Очаква се тази промяна да ускори процеса на вземане на решения и ще предотврати блокиране на важни действия поради липса на кворум.
Чл. 33, ал. 8 от ЗУЕС
8. (нова – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) за разпределение на разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост, взети с мнозинство не по-малко от 51 на сто идеални части от общите части – за решение по чл. 51, ал. 9.
Преди се изискваше мнозинство от 67% – често трудно постижимо в големи жилищни блокове.
Разходите се разпределят поравно или съразмерно
Ново правило:
Общото събрание може да избере един от три начина за разпределение на разходите (чл. 51, ал. 9 ЗУЕС):
- Поравно – всеки собственик, ползвател или обитател плаща равна част;
- Според идеалните части – плаща се пропорционално на притежаваните дялове от общите части;
- Поравно на самостоятелен обект – всеки имот плаща еднакво, без оглед на големината на имота или броя на обитателите.
Законът дава гъвкавост на общото събрание, което може да избере най-подходящия модел според структурата на собствеността и използването на сградата.
Законът важи и за сгради с до три обекта
С това уточнение се покриват и по-малки сгради (вили, къщи с няколко апартамента), където също се налага координирано управление на общите части.
Чл. 3 от ЗУЕС:
Чл. 3. (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността.
Какво уточняват допълнителните разпоредби на ЗУЕС?
Допълнителните разпоредби дават точни дефиниции, които са важни при тълкуване на закона и уреждане на спорове:
| Термин | Значение |
|---|---|
| Етажна собственост | Сграда с поне два самостоятелни обекта, които принадлежат на различни собственици |
| Общи части | Части от сградата за общо ползване – стълбища, покрив, вход, асансьор и др. |
| Сградна инсталация | Електрическа, ВиК, отоплителна и други инсталации до точката на отклонение към конкретния обект |
| Разпределение на разходи | Поравно или съразмерно спрямо идеалните части, по решение на общото събрание |
| Приложение на закона | ЗУЕС се прилага и при сгради с до 3 обекта, когато има повече от един собственик |
Промените в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) улесняват управлението на жилищните сгради, като създават по-ясна правна рамка, въвеждат повече справедливост в разпределението на разходите и насърчават активното участие на всички собственици в процесите на вземане на решения. Чрез синхронизиране с разпоредбите на Закона за собствеността – по-специално чл. 30, ал. 3 (управление на общите части), чл. 31, ал. 1 (право на участие в управлението и дължимост на разноски) и чл. 32 (вземане на решения с мнозинство) – се гарантира, че дори в по-малки сгради с ограничен брой обекти управлението ще бъде организирано, законосъобразно и при условия на равнопоставеност между съсобствениците.
| Промяна | Преди | Сега |
|---|---|---|
| Такси за необитаеми апартаменти | Само при ремонти | Всеки месец – като за 1 обитател |
| Кворум за решения | 67% присъствие | 51% присъствие |
| Разпределение на разходи | Без точен избор | Три възможности по избор |
| Прилагане при малки сгради | Неясно | Ясно – дори при до 3 обекта |
Влизат ли комините в общите части на ЕС и при запушване,чий е ангажимента за отпушване?
Здравейте,
Ако коминът е общ, етажната собственост носи отговорност за отпушване и почистване.
Ако коминът обслужва само един самостоятелен обект и това е уговорено или доказано, разходът е за съответния собственик.
Ще направя по-обширен коментар по въпроса в TikTok.
Благодаря за въпроса.
С уважение,
Десислава Щебетовска
Здравейте, дарила съм жилището на сина си но съм с право да живея в него до смъртта си. Настанена съм в дом за стари хора. Кой следва да плаща разноските за входа
Здравейте,
когато едно жилище е дарено, собственик на имота става лицето, което го е получило – в случая Вашият син. Правото Ви да живеете в жилището е отделно вещно право (право на ползване), което гарантира личното Ви право да обитавате имота, без да сте собственик.
По отношение на разноските към входа, таксите за управление и поддръжка на общите части (ежемесечните разходи за етажната собственост) по правило са за сметка на собственика, освен ако Общото събрание не е решило друго.
Разходите за потребление (вода, ток, парно и др., ако има индивидуални измервания) са за сметка на този, който реално живее и потребява услугата.
Във Вашия случай, тъй като не живеете в жилището, а синът Ви е собственик, най-често таксите към етажната собственост се плащат от собственика – Вашия син.
Разбира се, етажната собственост може да има вътрешно решение или практика по въпроса, но при стандартно прилагане на закона разноските не остават за ползвателя, който не обитава имота.
С уважение,
Десислава Щебетовска
Г-жо Щебетовска, имаме следният казус: идеалните части в документите за собственост в сградата, в която живея, са вписани като процент от сградата, а не от входа, който е Етажна собственост (сградата е с 4 входа, всеки от които понастоящем – отделна етажна собственост). В момента във входа основаваме ЕС. По
каква метода е прието да се приравняват идеалните части от сградата към тези на вход етажна собственост? Благодаря предварително!
Здравейте г-жо Димитрова,
това е утвърден и широко прилаган подход при управлението на сгради с повече от един вход, използван от години в практиката. Законът за управление на етажната собственост допуска всеки вход в многоетажна сграда да се управлява като самостоятелна етажна собственост, но не дава конкретна формула как технически да се преизчисляват идеалните части за нуждите на този вход. Именно затова на практика се е наложил работещ механизъм, който позволява входът да функционира нормално, без да се засяга собствеността върху сградата като цяло.
Подходът се основава на това, че за целите на управлението – гласуване, определяне на такси, кворум и разпределение на разходи – е необходимо вътрешно приравняване на идеалните части само между обектите, които реално се намират във входа. Това приравняване се прави пропорционално, като се използват идеалните части, записани в нотариалните актове за цялата сграда. Сборът на идеалните части на апартаментите във входа се приема условно за 100% за този вход, а делът на всеки апартамент се изчислява спрямо този сбор. Така се получава вътрешно разпределение, което служи единствено за управление и вземане на решения във входа.
Важно е да се подчертае, че този метод не променя нотариалните актове, не засяга правото на собственост и не води до „отнемане“ или „добавяне“ на идеални части. Той има чисто организационна и управленска функция. Съдебната практика приема подобно пропорционално преизчисляване за допустимо, когато то е необходимо за нормалното управление на входа и не нарушава правата на собствениците.
В практиката този подход е необходим, защото ако се използват директно идеалните части от цялата сграда, входът трудно може да функционира самостоятелно – гласуването става неясно, решенията се блокират и възникват постоянни спорове кой как участва. Затова добрата и коректна практика е методът на приравняване да бъде ясно описан, изчисленията да са направени в разбираема таблица и всичко да бъде отразено в протокол от общото събрание на входа. Това осигурява прозрачност, предвидимост и спокойствие в отношенията между хората.
С уважение,
Десислава Щебетовска
Здравейте. Ако собствениците не живеят в сградата, възможно ли е да се проведе онлайн среща на собствениците чрез чат? Законно ли е това?
Здравейте,
онлайн обсъждане в чат е възможно и удобно, но само по себе си не замества законно Общото събрание, ако трябва да се вземат валидни решения. По ЗУЕС решенията изискват редовно свикване, кворум, гласуване и протокол. Затова най-сигурният вариант е обсъждането да е онлайн, а гласуването да стане с писмени пълномощни или заявления и след това да се оформи протокол.
Вижте и отговора в ТикТок канала ми @imotnikazusi
С уважение,
Десислава Щебетовска
Здравейте г-жа Щебетовска,
Интересува ме как се разпределят разходите за Фонд Ремонт.
Във входа ни от от както влезе новият закон таксата е една и съща /сумата/ за едностаен и за тристаен.Тоест не е според притежавани идеални части.
Беше гласувано набързо за да бъдат събрани средства за нова входна врата.От тогава насам на всяко събрание бидейки повдигнат въпроса Домоуправителят заявява, че веднъж решено, не може да се промени и се оправдава с новият закон.
Другият въпрос е, че имаме доста апартаменти с наематели или празни и на всяко събрание един и същ съкооператор заявява, че гласува за тези апартаменти от името на собствениците /бил упълномощен/.Не е ли редно да има пълномощно за всеки отделен казус.Например избиране на касиер или поставяне на нова дограма…,а не просто имам и гласувам както преценя.
Благодаря Ви!
Здравейте Мариана,
Такса „Фонд Ремонт“ не може да е една и съща за 1-стаен и 3-стаен. По закон разходите за ремонт и поддръжка на общите части, както и вноските за фонд „Ремонт и обновяване“, се разпределят според притежаваните идеални части, а не „на човек“ или „на апартамент“. Тоест, едностаен и тристаен с различна квадратура и идеални части не би трябвало да плащат една и съща сума.
В ЗУЕС още пише:
Сама виждате, че в действителност наистина зависи от решенията, които се взимат. И както казвам и във видеото в ТикТок, в отговор на Вашия въпрос: заинтересуваните собственици следва да присъстват на тези събрания, да бъдат информирани и да участват активно. Понякога тези собственици не живеят в апартаментите си, понякога в тях живеят роднини. Тези роднини следва да съобщат на неживущите кога е насрочено дадено събрание. Но често не го правят. Ако пък повдигнем темата за разходите по комунални нужди на такива имоти – има съдебни решения, които казват че тези комунални разходи следва да се плащат само от живущите в даден имот и позващите ги – вода, ток, отопление. Но сега няма да разгръщам тази проблематика.
Решение, взето „набързо“ за събиране на пари за входна врата, може да бъде променено с ново решение на общото събрание. Закона не забранява промяна на сумите. Домоуправителят не е прав, когато казва „веднъж решено – не може да се променя“. Общото събрание може винаги да вземе ново решение за начина на разпределяне и размера на вноските, стига да има кворум и нужните гласове.
Относно, гласуването от името на други собственици – съсед, друг собственик или съсобственик на имот в една етажна собственост, може да гласува вместо други само с писмено нотариално заверено пълномощно.
Обичайно пълномощното е или за конкретно общо събрание и дневен ред, или общо, но пак писмено и подписано от собственика.
„Аз ги представлявам, защото съм упълномощен“ не е достатъчно. Освен думите, трябва документ. Няма как един човек да „решава вместо всички“, без ясна писмена воля на собствениците.
Благодаря за въпроса и желая успех.
С уважение,
Десислава Щебетовска
Здравейте,
Аз протежавам апартамент, но живея извън България,
До миналата година плащах всички сметки, беше ми казано 50лв на месец и се събират пари за блока.
За последната година не съм плащала, защото човекът, който събира месечните суми, обеща, че ще се правят външни улуци, а всъщност решиха да санирант фасадата на блока и да боядисат апартамента.
До момента, обещавше, че ще се изчистт тези улуци, тъй като само моят апартамент има малък теч от покрива.
Тез дни се отметна и каза, че е прекалено скъпо да се сменява или закърпва покрива, няма да се сменяват улуци. Той е във връзка със майсторите които санираха, фасадата и някои апартамент, и в момент тези майстори ни изнудват и казват, че ако искаме да се спре теча на тераси, ще ги направят само ако се направи саниране.
А проблема е в улуците, които ще протекат на новите стени.
Въпросът ми е:
Как да разбера къде отиват тези месечни вниски за поддръжка за блока?
Не мога ли сама да си плащам частта, за да съм сигурно, че моето задължение е платено и останалото ще е за отделно събиране за блока за бъдещи нужди?
Като малка нотка, искам да добавя, човека, който събира сумите е полицай, много груб и властен човек и взима сам решения, дори и останали хора в блока да не са съгласни.
От него ли трябва да изискам бележки за поддръжка & как да подходя относно това изнудване от да избегна тези интриги.
Много благодаря
Здравете,
Всеки собственик в сграда в режим на етажна собственост има законно право на информация и достъп до отчетност за събраните и разходвани средства. Това право е уредено в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и е основа за прозрачност и контрол върху решенията на управителя или домоуправителя.
Изискайте официален отчет и документи
Подайте писмено искане до управителя или управителния съвет на етажната собственост, в което поискайте: копие от последните протоколи от общи събрания, финансов отчет за изразходваните средства, информация за размера и основанието на месечните вноски, решения за извършени ремонти (покрив, фасада, улуци).
Законът изисква общото събрание да приема годишен отчет и да решава за какво се изразходват парите от фонда за поддръжка и ремонт.
Ако сте в чужбина, можете да изпратите искането по имейл или писмо с обратна разписка до адреса на входа, като запазите доказателство за изпращане. Плащайте само по прозрачен начин
– Не превеждайте средства лично „на ръка“ без документ.
– Настоявайте плащанията Ви да се извършват: по банкова сметка на етажната собственост, ако има такава; или срещу подписана разписка, издадена от управителя.
Така Вие изпълнявате задълженията си и можете при нужда да докажете, че сте изряден собственик, дори ако липсва редовна отчетност.
Проверете дали ремонтите са решени законно
Ремонти и обновяване на фасада, покрив или улуци могат да се извършват само след решение на общото събрание на собствениците, при спазване на изискванията за кворум и мнозинство (чл. 17 ЗУЕС).
Нито един човек – дори и този, който събира вноските – няма право самоволно да определя какво ще се ремонтира и как ще се харчат средствата.
Ако липсва такова решение, или то не е надлежно оповестено, може да поискате свикване на ново общо събрание, за да се обсъдят реалните нужди (напр. улуците и покрива).
При неотложен проблем (теч, повреда)
Покривът, улуците и фасадата са общи части на сградата.
Ако има реален теч и управителят не предприема мерки, законът Ви позволява да извършите неотложен ремонт и след това да представите разходите за одобрение и възстановяване от етажната собственост (чл. 48, ал. 6 ЗУЕС).
Важно е да пазите фактури и протокол за извършените дейности.
Ако няма отчетност или има злоупотреба
Когато управителят отказва да свика събрание или да представи отчет, собствениците с най-малко 20% идеални части могат сами да поискат и организират свикване на общо събрание.
Това е изрично уредено в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), чл. 12, ал. 2.
Ето какво гласи разпоредбата дословно:
Тоест: ако управителят не реагира в 10 дни, собствениците, които са подали писменото искане (и заедно имат поне 20 % идеални части), имат пълното право сами да свикат общото събрание, като спазят реда за уведомяване — поставяне на покана на видно място поне 7 дни предварително, с дата, час, място и дневен ред (чл. 13, ал. 1 и 2 ЗУЕС).
На него може да се вземе решение за:
одобряване на финансов отчет, избор на нов управител или контрольор, приемане на ясни правила за плащане и отчетност. Относно натиска от майстори и „задължително саниране“
Решения за ремонти или саниране могат да се вземат само от общото събрание – не от отделни лица или фирми.
Не се поддавайте на натиск от външни изпълнители. Изискайте писмени оферти и обсъдете ги с останалите собственици.
При нужда – поискайте експертна оценка от инженер или техническо лице за реалното състояние на улуците и покрива.
Здравейте, г-жо Щебетовска, имам следния казус. Живеехме с покойния ми родител в апартамент, негова собственост. На негово име са и всички партиди (ток, вода, газоподаване). Той почина, но апартаментът все още се води негова собственост (не е обявено в общината наследяване). От 4 години аз не живея в този апартамент, а никога не съм била регистрирана на този адрес. От фирмата, която отчита топлоподаването, настояват да плащам за общите части (отоплението на стълбището), макар че са наясно, че апартаментът е необитаем и не начисляват разход на топла вода в апартамента. Тъй като не съм платила за изминалия зимен сезон сумата от 260 лв. сега ме заплашват със съд.
Моля да ми поясните какви са правата и задълженията ми в този случай.
Благодаря Ви за въпроса! Казусът, който описвате, е често срещан при етажна собственост и при имоти, които все още са вписани на името на починал собственик. Докато апартаментът не бъде прехвърлен на наследниците чрез вписване на наследяване, в регистрите собственик продължава да се води Вашият родител. Затова фирмите за комунални услуги и топлофикация насочват задълженията към самия имот, а не лично към Вас.
По закон разходите за общите части на сградата – включително отоплението на стълбището и инсталациите – се дължат независимо дали жилището е обитавано или не. Това често изненадва наследниците, но е изрично регламентирано в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Затова дружествата имат право да претендират тези суми, дори когато имотът е необитаем.
Накратко: Вашето задължение е да се плащат таксите за общите части на етажната собственост, а Вашето право е да впишете имота на името на наследниците, за да се насочват задълженията към реалните собственици. Съветвам Ви първо да уредите наследяването в общината и Имотния регистър, след което да уточните комуникацията с доставчика на топлоподаване. Така ще избегнете натрупване на нови задължения. За вече начислените суми и евентуално съдебно производство е препоръчително да се консултирате с адвокат, който може да прецени възможностите за възражение или разсрочване.
Като брокер на недвижими имоти бих добавила, че подобни ситуации са една от основните причини винаги да съветвам клиентите си да уреждат навреме наследствените вписвания и документалните промени по имота.
С уважение,
Десислава Щебетовска
Здравейте г-жо Щебетовска. Искам да попитам за живущи на първи етаж….21апартаменти в блок ..
.Та….имаме куче…решиха и него като брой живущи…..без да има избор..да го пишат или без гласуване ……. че такъв е закона…става въпрос за частен професионален домоуправител……рече и отсече.Някой от съседите казаха,че то бе излиза само…..но ни таксуват за ток стълбище и почистване……не е много сумата..но все пак.
Другия ми въпрос е плащаме -сумата на частен домоуправител,сума идеални части …и сега за живущите…. почистване…-с кучето ….и сума ток стълбище…..става ми ужасно голяма сума….за първи етаж.
Трябва ли на брой живущи.да е тази сума ток стълбище и почистване….или може на апартамент…..как е редно.. благодаря
Здравейте,смятам,че новият закон е абсурден! Не може да задължава собствениците които не обитават жилищата си да заплащат общи разходи след като нищо не ползват! С изключение на основните ремонти! Какво ще кажете за кучетата които разхождат,цапат и използват асансьор минимум два пъти на ден? Как и къде да се промени тази недогледана несправедливост? Благодаря.
Здравейте,бих искала да попитам има ли закон за такса на между етажните стаички?
Здравейте! По въпроса за междуетажните стаички (понякога наричани „сервизни помещения“ или „помещения за общо ползване между етажи“), в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) няма изрична категория за такса за междуетажни стаички. Но има няколко важни принципа:
1. Счита ли се стаичката за обща част?
Да — ако междуетажната стаичка не е вписана като отделна собственост на някой, тя се води обща част по предназначение (чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността), т.е. принадлежност към сградата, служеща на повече от един собственик.
2. Кой плаща разходи за общите части?
Съгласно чл. 51 от ЗУЕС, разходите за поддръжка и ремонт на общите части (включително почистване, осветление, подмяна на ключалки и др.) се заплащат от всички собственици, пропорционално на идеалните им части, освен ако общото събрание не реши друго.
3. Може ли да се наложи специална такса за това помещение?
Общото събрание на етажната собственост може да приеме допълнителна месечна такса, например за почистване и заключване на междуетажна стаичка, ако тя се ползва от всички. За това е нужно валидно решение, взето по реда на ЗУЕС.
4. Ако някой я ползва самоволно?
Ако един собственик използва междуетажната стаичка без право или без решение на общото събрание, това може да се третира като неправомерно присвояване на обща част, и общото събрание може да предприеме действия за възстановяване на достъпа или за събиране на обезщетение.
С уважение,
Десислава Щебетовска
Не виждам справедливост и пропорционалност, относно ползването и неползването на асансьор.
За първия етаж е ясно, но за живущите на втория етаж, картината в нашия вход е следната:
Откакто живеем във входа на втория етаж асансьора не спира на етажа, т.к.е не може да се ползва – от третия етаж нагоре обитателите разполагат с чип за него
След като не се ползва от живущите н втория етаж, защо трябва да заплащат амортизация, водеща до повреди, за което живущите на първи и втори етаж нямат нямат никакъв принос, защо да плащат такса абонамент, след като не ползват и нямат възможност да ползват асансьора чл.62 ЗЗП, защо да плащат и ел. енергия за
асансьора на който изобщо не се качват и която сума ще става все по-голяма, Излиза, че трябва ежемесечно да бъдат подпомагани от третия етаж нагоре в частта за подръжка на асансьора, който ползват всички живущи и отиващи от третия етаж нагоре
Естествено, че живущите от третия етаж нагоре ще гласуват да се пиемат част от задълженията им, водещи до друга неравноправна кауза – обогатяване на гърба на нечерпещите блага при наличието на асансьор, който и в наториалния акт на дома ми не съществува
Законодателят е спал, когато е мъдрувал тази част от закона
Здравейте, ето извадка от ЗЗП, чл.62:
ЗУЕС е закона с който трябва да се запознаете. Основните разпоредбида са в ЗУЕС. Неползването на асансьора не ви освобждава от такса. Според мен е редно да повдигнете въпроса на събранието на входа. Дори може да инициирате свикването му по определения ред. Ако имате въпроси, които считате за важни относно казуса Ви – обърнете се към юрист за съдействие.
С уважение,
Десислава Щебетовска
Здравейте,интересува ме има ли изменение в закона,според което първите и вторите етажи са длъжни да плащат асансьор наравно с другите собственици.
Надявам се да ми отговорите!
Здравейте.С решение на Общото събрание (ОС) може да се приеме, че обитателите на първите два етажа са освободени от разходите за ток и поддръжка, но това важи само докато действат тези конкретни решения. Имайте предвид, че в началото на 2024 година празни (необитаеми) имоти са задължени да плащат пълните месечни разходи за общите части, включително асансьора.
С уважение,
Десислава Щебетовска
Здравейте,
Как могат да се вземат парите на тези, които не искат да платят за ремонт на общи части (покрив)?
Здравейте Ваня,
Когато става дума за ремонт на покрива, законът е категоричен и в него се казва, че покривът е обща част и всеки собственик е длъжен да участва в разходите, независимо дали живее в жилището или не. Решението за ремонта трябва да бъде взето на общо събрание и да бъде вписано в протокол. Ако това решение е прието с нужното мнозинство, то е задължително за всички – и за тези, които са гласували „против“, и за тези, които изобщо не са присъствали.
Когато някой собственик отказва да плати своята част, управителят или управителният съвет първо следва да отправят писмено уведомление за доброволно плащане. Добра практика е да има такова уведомление защото то показва, че сте дали възможност за доброволно уреждане. Но дори да липсва формално писмо, съдът разглежда основния документ, който е решението на Общото събрание. Това решение определя размера на вноската и сроковете. То е достатъчно основание за съдебно събиране.
Ако въпреки това сумата не бъде внесена, законът дава възможност разходите да бъдат събрани по съдебен ред чрез заповед за изпълнение. Това е бърза процедура, при която съдът разглежда само документите. След издаването на заповедта сумите могат да се събират от съдебен изпълнител и да бъдат удържани принудително.
Неплащането не само натоварва останалите съседи, но и забавя ремонт, който засяга безопасността и състоянието на цялата сграда. Най-важното е решенията на общото събрание да се вземат правилно и да има документална яснота. Това е основата на успешното събиране на сумите. Какво означава това?
Без ясни документи възникват две основни последици
Първо – собствениците могат да откажат да плащат.
И те имат това право, защото разходите се дължат единствено когато има решение, взето по правилата на ЗУЕС – с кворум, мнозинство и протокол, поставен на видно място. Ако тези условия липсват, задължението се оказва юридически „висящо“.
Второ – домоуправителят не може да търси парите по съдебен ред.
Съдът не приема устни уговорки, събрани пари „на доверие“, или решения, за които няма протокол.
За да бъде допуснато заявление до съда за неплатени вноски, трябва да се приложат протокол, списък на присъстващите, решение за размера на сумите и доказателство, че длъжникът е уведомен.
Тоест, документалната точност не е бюрокрация. Тя е механизмът, който позволява на всички собственици да участват справедливо и гарантира, че при нужда средствата могат да бъдат събрани реално и законосъобразно.
Затова начинът, по който се взема едно решение, е не по-малко важен от самия ремонт.
Добре оформените протоколи, ясно определените суми и навременното уведомяване на собствениците са основата, върху която домоуправителят може да стъпи уверено и да защити интереса на входа без спорове, без напрежение и с пълна прозрачност.
С уважение,
Десислава Щебетовска
Здравейте г-жо Щебетовска…
преди малко Ви писах …но вече ми отговори моя позната по въпроса който писах (и те били така в техния вход) ….
и оттеглям преди да сте ми отговорила моля моя въпрос ….явно законово е за частния домоуправител .
Затова реших в сайта да Ви пиша пак и
да си оттегля официално зададения ми към Вас въпрос….
Хубава вечер и весели предстоящи коледни празници ⛄
Здравейте Паско,
благодаря! Радвам се, че казуса е решен.
И на Вас весели празници желая от сърце!
Възможно ли е в България да се провеждат събрания на собствениците на жилища през почивните дни?
Очакваме с нетърпение вашия отговор.
Здравейте,
По действащото законодателство, общото събрание на собствениците не трябва да се провежда в официални празници или в дни, които Министерският съвет изрично е обявил за почивни (например при сливане на работни и празнични дни). Това е записано в Закона за управление на етажната собственост (чл. 13, ал. 8).
Имайте предвид, че събота и неделя сами по себе си не са официални празници и не се обявяват с акт на Министерския съвет, затова обикновено няма пречка събранието да се проведе през уикенда, стига датата да не съвпада с официален празник.
Това правило се допълва и от Кодекса на труда, където са изброени официалните празници, от Постановленията на Министерския съвет, които всяка година определят допълнителни почивни дни и от Закона за собствеността, който описва основите на етажната собственост.
Като брокер, не давам правни съвети, но споделям това като обща информация, която може да ви бъде полезна и е достъпна свободно в онлайн пространството – прочетете нормативните документи ако желаете. А иначе, най-добре е да се консултирате с юрист или с управителя на сградата.
С уважение,
Десислава Щебетовска