Промени, които засягат всички участници на пазара

На 26 ноември 2025 г. правителството прие промени, с които ограничава достъпа до незаверени преписи и извлечения от актове в Имотния регистър. Мотивите са свързани със защита на личните данни и ограничаване на злоупотребите. Въпреки това новият режим поставя важни въпроси пред купувачи, брокери, оценители, банки, журналисти и всички, които подготвят или преговарят за сделки с недвижими имоти.

Досега проверката на имот можеше да се извърши още в началото на комуникацията между страните. Това позволявеше на купувача да установи съществуват ли тежести, висящи дела, ипотеки, съсобственост, грешки в старите актове или други правни пречки. Предварителната проверка е основен елемент от професионалната практика и ключов инструмент за сигурност.

Справка срещу копие от нотариален акт

Според изявленията на министъра свободните електронни справки по партида остават достъпни, а ограничението се отнася основно до незаверените преписи и извлечения от нотариални актове. Правителството също така посочва, че от 15 януари 2026 г. електронните справки ще съдържат и цената, вписана в нотариалния акт.

Това съобщение обаче създава погрешно очакване, че тази информация може да бъде полезна още в етапа на предварителните проверки. На практика цената може да се появи в справката само след като сделката вече е сключена, нотариалният акт е подписан и вписан. Тоест цената, която ще се вижда в справките, отразява минали, а не бъдещи или текущи сделки. Тази информация не помага на купувачите при вземане на решение преди покупката, когато все още няма никакъв акт и съответно никаква вписана цена.

Освен това е важно да се има предвид, че цената в нотариалния акт често не съответства на реалната, договорена между страните. Голям брой сделки в България се изповядват на данъчна оценка или на занижена стойност, докато действителната цена се посочва в предварителния договор — документ, който не се вписва в регистъра и не е публично достъпен.

Предварителният договор съдържа действителната договорена цена, условията за плащане, сроковете, клаузи за неустойки и всички договорености между страните.

Поради това включването на цената в електронната справка няма как да бъде възприето като реална мярка за прозрачност на пазара. Данните са формални, а не пазарни. Същевременно достъпът до самите нотариални актове — документите, които съдържат ключовите правни детайли — вече подлежи на условен достъп. В този смисъл промяната не разширява публичността, а ограничава точно информацията, която е необходима за извършване на обоснована и сигурна проверка на имота.

Кой запазва безусловен и неограничен достъп до документите и до нотариалните актове

Пълен и неограничен достъп до нотариалните актове ще имат единствено:

• собствениците на имота;
• техните наследници и упълномощени лица;
• нотариуси, адвокати, съдебни изпълнители;
• държавни институции с правно основание.

За всички останали се въвежда изискване за доказване на „правен интерес“.

Кои са „другите лица с правен интерес“

Промените не изключват купувачи и брокери. Напротив — те са признати като лица, които могат да имат правен интерес. В тази група попадат:

• потенциални купувачи;
• наематели и арендатори, включително при бъдещи дългосрочни договори;
• брокери на недвижими имоти;
• независими оценители;
• юрисконсулти на банки и компании, които вписват ипотеки;
• лица, които участват в реални преговори по сделка.

Всеки заявител ще трябва всеки път да доказва правния си интерес, а съдията по вписванията разполага със значителна свобода да прецени дали доказателствата са достатъчни. Това означава, че практиката може да се различава между отделните служби и дори между отделни съдии.

Проблемът с доказването на интерес и рискът за купувачите

Купувачът не трябва да плаща капаро и да поема никакви финансови ангажименти, преди да е получил достъп до документа, който му е нужен, за да се увери, че имотът е чист.

Обратното противоречи на добрата професионална практика. Проверка на имота трябва да се извършва преди всякакъв договор и преди всякакво плащане. В противен случай купувачът се поставя в неравностойно и рисково положение. Съгласни ли сте?

Какво се счита за правен интерес според нормативната рамка

Предварителният договор не е единственият начин да бъде доказан правен интерес. Това може да стане и чрез:

• договор за посредничество;
• писмена оферта или намерение за покупка;
• имейл кореспонденция;
• протокол от оглед;
• други документи, показващи реални преговори.

Крайното решение обаче ще е в ръцете на съдията по вписванията, чиято преценка е субективна. Това внася несигурност и поставя гражданите в зависимост от индивидуално тълкуване, а не от ясни правила.

Как работеше досегашният режим и защо аргументът за „анонимния достъп“ е неточен

И към настоящия момент, за да се направи справка или да се получат копия, заявителят трябва да подаде заявление с трите си имена, ЕГН, адрес, основание за искането и подпис. Тоест процесът така или иначе не е анонимен.

Службата по вписванията винаги е разполагала с пълна идентификация на заявителя

Подобен подход е характерен и за други европейски държави — достъпът се счита за публичен, но заявителят винаги се идентифицира. Това е балансирана система, която осигурява контрол, без да затруднява добросъвестните проверки.

Затова възниква въпросът:

След като и досега заявителят се идентифицираше с лични данни, доколко допълнителното ограничение реално повишава сигурността, и доколко просто утежнява процеса за обикновения човек, който иска да провери имот преди покупка?

Позицията на правителството и критиките в обществото

Правителството твърди, че промените следват модели от Франция, Италия и Испания и целят ограничаване на безконтролния достъп до нотариални актове и борба с имотните измами.

Правни експерти, медии и НПО обаче предупреждават, че мерките биха затруднили разследващата журналистика, биха намалили прозрачността и дори биха помогнали на измамниците, защото затрудняват именно добросъвестния купувач.

Юристи по медийно право припомнят, че според практиката на Европейския съд по правата на човека достъпът до информация с висок обществен интерес е част от свободата на изразяване — и ограниченията трябва да бъдат много внимателно балансирани.

Какво реално се подобрява

Положителен елемент е въвеждането на бъдещи електронни известия към собствениците, когато някой направи справка за техния имот. Това е допълнителен начин на защита.

Но въпреки това остава въпросът дали ограниченията върху преписите реално повишават сигурността, или по-скоро създават повече пречки, отколкото решения.

Какво да правят купувачите, собствениците и брокерите на практика

В условията на новия режим е важно да не се подписват предварителни договори и да не се плаща капаро преди проверка. Комуникацията трябва да бъде писмена, за да служи като доказателство за интерес, а адвокати или нотариуси ще трябва да се включват по-рано в процеса, тъй като имат служебен достъп.

Собствениците ще трябва да активират услугите за известяване, когато станат достъпни. Тези услуги все още не са активни, но идеята е да бъдат въведени след технологичното обновяване на системата на Агенцията по вписванията.

Когато бъде пусната услугата, собственикът ще трябва да:

1. влезе в електронния портал на Агенцията по вписванията със своята електронна идентификация (КЕП, еID, NEXOID и др.);
2. да активира “уведомяване при действие по партида”;
3. да посочи имейл или телефон, на който да получава известия.

По този начин собственикът ще има допълнителна защита и ще бъде информиран, ако някой се опитва да провери, проследи или обработи документи за неговия имот. Сложно ли ви се струва уважаеми собственици на имоти?

Какво предстои и какво трябва да бъде прецизирано

Проблемът не е в идеята за контролиран достъп, а в това как точно ще се прилага. Ако доказването на интерес остане неясно и зависимо от субективна преценка, рискът за добросъвестните купувачи ще остане. Необходимо е ясна рамка, която да гарантира предвидимост и възможност за навременна проверка на имота — първата и най-важна стъпка в една сигурна сделка.