Статията е актуализирана на 16/12/2025

В изпълнение на реформата „Улесняване и повишаване ефективността на инвестиции“, вградена в Националния план за възстановяване и устойчивост на Република България, бяха внесени промени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

Публикуваните са образци на задължителните документи съгласно последните промени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) са актуализирани към 2025г.

Основни аспекти	Какво се променя 2025 г.
Вземане на решения	По-лесно при 51% кворум
Гласуване	Възможност за онлайн / хибридно участие
Такси	По-често и справедливо разпределени
Регистър	Нов начин на вписване на управления
Професионални управители	По-строг контрол и условия
Документи	Електронни варианти и отчетност

Какво е важно да знаете днес

От 2025 г. измененията в Закона за управление на етажната собственост вече не са теоретични. Те реално се прилагат от управители, професионални домоуправители, общини и съдилища.
Дигиталните протоколи, онлайн общите събрания и по-ниският кворум са част от ежедневното управление на сградите, а не изключение.

Общото събрание – по-лесно за свикване, по-отговорно за решения

Кворумът от 51% идеални части улеснява провеждането на общи събрания, но това не означава по-малка отговорност.
Решенията трябва да бъдат ясно формулирани, законосъобразни и надлежно протоколирани (включително при онлайн или смесено участие).

На практика през 2025 г. все по-често се оспорват не решенията, а начинът, по който са взети.

Онлайн и смесени общи събрания – допустими, но не хаотични

Законът допуска провеждане на общи събрания присъствено, дистанционно, или в смесен режим.

Важно е обаче това да е предвидено в правилника на етажната собственост и да има ясни правила за идентификация на участниците, за гласуване, за отразяване в протокола.

Липсата на ред често води до нищожност или оспоримост на решенията.

Книгата на етажната собственост – електронна

Воденето на Книга на етажната собственост в електронен вид вече е напълно допустимо.
Това не освобождава управителя от задължението да поддържа актуални данни, да пази достъпност за собствениците и да съхранява информацията по начин, който гарантира проследимост.

През 2025 г. все повече спорове се решават именно на база записите в тази книга.

Таксите за поддръжка – няма „необитаван апартамент“

Една от най-често неразбраните теми остава плащането на такси.
Към 2025 г. практиката е ясна и тя гласи, че собственикът дължи такси за управление и поддръжка, независимо дали обитава имота си, освен ако Общото събрание не е взело друго решение.

Това правило вече се прилага последователно и се потвърждава от съдебната практика.

Професионалните домоуправители – повече контрол

Законодателят ясно очерта посоката, която е регистрация, прозрачност и отчетност.

Очакваната Единна информационна система на етажната собственост ще засили контрола, но още преди нейното въвеждане, от 2025 г. професионалните управители носят все по-голяма отговорност за действията си.

През 2025 г. проблемите в етажната собственост все по-рядко идват от самия закон и все по-често – от неправилното му прилагане

Най-честите грешки са:

• Провеждане на общи събрания без реален кворум или с формално отразен такъв.
• Липса на коректно воден протокол, особено при онлайн или смесени събрания. Протоколът не е формалност. Грешка е, когато липсват час, място, дневен ред, не е ясно кой как е гласувал, решенията са записани общо и неясно.
• Неподдържана или непълна Книга на етажната собственост, независимо дали е на хартия или електронна. Грешка е липсата на предварително обявен начин за участие, неустановена самоличност на гласуващите, липса на доказателство за вота. Онлайн не означава безконтролно.
• Самоволно освобождаване от такси на „необитавани“ апартаменти без решение на Общото събрание. Много сгради имат книга, но тя не е актуализирана, липсват данни за обитатели, не се отразяват промени.
• Вземане на решения извън компетентността на Общото събрание или без необходимото мнозинство. „Не живея там, няма да плащам“ е най-честият мит. Истината е, че таксите се дължат от собственика, че необитаването не освобождава автоматично и че освобождаване има само с решение на Общото събрание. Личните договорки не важат.
• Липса на прозрачност при събирането и разходването на средствата.
• Подценяване на ролята и отговорността на управителя или професионалния домоуправител. Тези хора носят организационна, документална, често и правна отговорност. Лошото управление струва скъпо на всички.

ЗУЕС

ЗУЕС може да намерите тук: https://lex.bg/laws/ldoc/2135614516

НАП и Наем

Давам имот под наем. Какви данъци дължа, как и кога ги декларирам и плащам?

Линк с информация от НАП: https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/godishen-danak-varhu-dohdite/naem

Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ)

Гражданите могат да намерят документи в раздела „Етажна собственост“ под меню „Жилищна политика“ на сайта Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) – https://www.mrrb.bg/bg/jilistna-politika/etajna-sobstvenost/zakon-za-upravlenie-na-etajnata-sobstvenost.

ЗАКОН ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, Закон за управление на етажната собственост, изм. ДВ. бр.49 от 17 юни 2025 г.	2025-08-25 14:30:43
Образец ежемесеч отчет приходи и разходи	2025-08-25 14:31:46
Образец на декларация за вписване в Книга на ЕС	2025-08-25 14:31:46
Споразумение СС	2025-08-25 14:31:46
Образец на Книга на етажната собственост	2025-08-25 14:31:46
Образец Правилник за вътрешния ред	2025-08-25 14:31:46
Заповед за утвърждаване	2025-08-25 14:34:45

Управлението на имоти включва различни аспекти от управлението, поддръжката и оптимизирането на стойността на имоти. Този процес се отнася до различни видове имоти като жилищни, комерсиални, индустриални или земеделски.

Управление на жилищни Сгради

Етажна Собственост

Управлението на етажната собственост включва поддръжката на общите части на сградата, събиране на такси и вземане на решения чрез съвместни събрания на собствениците.

Комерсиални имоти

Офиси и Търговски Помещения

Управлението на комерсиални имоти включва наемане на наематели, поддържане на сградата, преговори за наемни условия и обслужване на текущите наематели.

Инвестиционни имоти

Портфейл Управление

За инвеститори с портфейл от имоти, управлението включва анализ на рентабилност, стратегии за купуване и продаване на имоти, оптимизация на доходите и управление на риска.

Управление на наемни помещения

Наематели и Договори

Управлението на наемни помещения включва търсене на наематели, съставяне на наемни договори, събиране на наеми и решаване на конфликти.

Фасилити мениджмънт

Техническа Поддръжка

Обхваща поддръжка и ремонт на сградата, управление на системи за отопление, вентилация, кондициониране и други технически аспекти.

Управление на риска

Застраховане и Сигурност

Включва избор и управление на застраховки за имотите, както и осигуряване на сигурността на сградата.

Съответствие с регулациите

Спазване на Закони

Обхваща съответствие с местните и национални закони за имотите, включително зониране, строителство и сигурност.

Стратегическо планиране

Дългосрочни Планове

Включва разработка и изпълнение на стратегии за управление и развитие на имота в средно- и дългосрочен план.