Когато чуя „къщата е с гредоред“, „къщата е със стоманобетонна плоча“ или „къщата ще се строи“, за мен разговорът тепърва започва. Ако сградата вече е построена, искам да знам как е изпълнена, как е поддържана и какво ще е нужно, за да се живее удобно в нея. Ако строителството предстои, поглеждам към проекта. Каква конструкция е предвидена? Какво влиза в цената и в какъв вид ще бъде предадена къщата?

Към тези въпроси ме върна една публикация за старите къщи във Велико Търново. Вниманието ми привлякоха чардаците, еркерите и каменните приземия. Зад тях стоят практичните решения и въпроси като: Как се разполага къщата на стръмен склон и какво се променя, когато теренът е равен? Как се печели повече място на горния етаж? Как под един покрив се събират домът и работилницата?

Теренът, разпределението и удобството имат значение и за днешния купувач. Променили са се материалите, начинът на проектиране и очакванията ни за комфорт. Затова тръгвам от търновските къщи, за да сравня как сме строили преди, как строим днес и какво си струва да проверим, когато избираме готова къща, къща по проект или парцел за строителство.

Какво носи къщата и как конструкцията влияе на интериора

При много възрожденски къщи във Велико Търново над каменното приземие се издигат етажи с дървен скелет. Подовете им лежат върху ред дървени греди, наречен гредоред. Срещат се и каменни горни етажи или стени от талпи – дебели дървени дъски.

При паянтовия градеж полетата между елементите на скелета могат да са запълнени с тухли или с плет от пръти, измазан с глина. Мазилката често скрива строежа на стената. Ако обмисляте покупка, конструктор може да установи как е изградена къщата и в какво състояние е.

Една от конструктивните системи, използвани при строителството на къщи днес, е стоманобетонната рамка. При нея товарите от плочите се предават през гредите и колоните към основите. Бетонът и стоманената арматура работят заедно. Когато една плоча се огъва под товар, бетонът поема основно натиска, а арматурата – опъна. Зидовете между колоните могат да оформят външните стени или да разделят помещенията.

При носещата зидария самите стени предават товарите към основите. Представете си едноетажна тухлена къща, чийто дървен покрив се опира на външните зидове. В този случай зидовете носят покрива.

Дървото има място и в новото строителство. Според проекта могат да се използват слепени дървени греди и многослойни панели за стени и подове. Конструкторът изчислява елементите и връзките между тях. Европейските правила за проектиране обхващат различните системи и начина, по който се отчитат земетръсните въздействия.

Връзката с интериора се вижда добре в една обща дневна с кухня и трапезария. Стоманобетонната рамка може да позволи трите зони да се съберат в едно помещение. Мястото на колоната обаче може да определи къде ще застане кухненският остров, а греда под плочата може да намали свободната височина в част от стаята. При къща по проект разгледайте архитектурния и конструктивния план заедно с визуализацията, за да видите как тези елементи се вписват в обзавеждането.

Ако искате да обедините две стаи или да разширите отвор за врата, обсъдете идеята с конструктор преди покупката. При стара къща с гредоред той ще провери дали върху стената лежат греди и в какво състояние са опорите им. При завършена нова къща ще съпостави проекта с изпълненото на място, за да установи ролята на стената. Дори през преградна стена могат да минават инсталации, чието преместване ще се отрази на бюджета.

Ако строителството предстои и искате например отделен кабинет в част от дневната, попитайте инвеститора дали проектантите могат да включат промяната на този етап. Уточнете кой ще я изпълни и как ще се отрази на цената и срока за предаване.

Продавачът може да е инвеститорът или собственикът на парцела, който ще получи къщата като обезщетение за учреденото право на строеж. Покупката преди завършване на сградата е позната като покупка „на зелено“. Какво се прехвърля на различните етапи е тема за отделен разговор. Правният ориентир е чл. 181 от Закона за устройство на територията, който разграничава прехвърлянето на право на строеж от прехвърлянето на сградата или части от нея след достигане на груб строеж.

Как релефът определя входа, етажите и гледката

Колко етажа има Сарафкината къща във Велико Търново? Откъм ул. „Гурко“, където е входът, се виждат два. Откъм Янтра се виждат пет. В тази къща от 1861 г. част от помещенията са под нивото на улицата, а прозорците им гледат към реката.

И днес наклонът може да се използва за входове на различни нива, тераси с гледка и пряк излаз към двора от повече от един етаж. Той влияе и върху изпълнението на основите, нуждата от подпорни стени и отвеждането на дъждовната вода.

Ако купувате готова къща на склон, проследете пътя от улицата до входната врата. Докъде можете да стигнете с автомобил? Къде ще паркирате и колко стъпала ще изкачвате всеки ден? Вижте накъде се оттича водата след дъжд. Ако има подпорни стени, специалист може да оцени състоянието им, за да знаете дали да предвидите ремонт в бюджета.

Ако тепърва ще строите на наклонен парцел, помолете архитекта да ви покаже на разрез как биха се разположили къщата, улицата и дворът. Например гаражът може да е на нивото на улицата, а дневната на друго ниво да има пряк излаз към градината. Обсъдете къде ще се копае, дали ще са нужни подпорни стени и как строителната техника ще стигне до мястото.

При равен парцел обикновено е по-лесно да се организират входът, паркирането и дворът на близки нива. Това е предимство, ако искате едноетажна къща или удобен достъп с малко стъпала. За да прецените дали парцелът е подходящ, погледнете формата и ширината му, изложението и сянката от съседните сгради. След като се отчетат необходимите отстояния, остава ли достатъчно място за къщата, паркоместата и двора, който искате да ползвате? За основите имат значение също видът на почвата, наличието на насипи и нивото на подпочвените води. Отводняването е една от тези проверки. Важно е да се види накъде ще се отвежда водата от покрива и двора.

Когато сравнявате два парцела, добавете към цената на земята очакваните разходи за изкопи, основи, евентуално укрепване, автомобилен подход, отводняване и присъединяване към ток, вода и канализация. Така ще можете да сравните какво реално ще струва строителството на всеки терен и какво ще получите като достъп, гледка и използваем двор.

Как са използвани помещенията преди и какво очакваме от тях днес

В ранните възрожденски къщи каменното приземие и чардакът често са служели за работа. В търновските табахани, където са обработвали кожи, широките чардаци са използвани за сушенето им. В по-заможните домове от средата на Възраждането салонът или остъкленият чардак става център на жилищния етаж. По-късно се разпространяват къщите с дюкян, работилница или кантора към улицата и семейно жилище над тях.

И днес при избор на къща може да е важно да има отделно място за работа. Помещение с вход откъм улицата например може да е удобно за ателие или кабинет. Ако планирате такава употреба, проверете как помещението е свързано с жилището, какво е предназначението му по документи и какви промени ще са необходими.

При сравнение на стара и нова къща погледнете как е разпределена площта. Еркерът добавя място на горния етаж, а формата на стаята и разположението на прозорците определят как можете да го използвате. Погледнете и колко от общата площ заемат стълбите и коридорите. Две къщи с еднаква квадратура могат да предлагат различно по размер и удобство жилищно пространство.

Какво се променя във фасадата, интериора и комфорта

По фасадата на старата къща често личи как е построена. Каменното приземие, дървените подпори под еркера и широката стряха показват как са изпълнени отделни части на сградата. Прозоречните капаци и металният обков на портата допълват облика ѝ. При Къщата с маймунката Колю Фичето използва малки тухли, светли фуги и декоративни тухлени редове, известни като „вълчи зъб“. От тази впечатляваща къща започва Самоводска чаршия.

В Сарафкината къща, която се намира на ул.”Гурко” във Велико Търново, майсторството се вижда и отвътре – в дървеното стълбище, парапета от ковано желязо и тавана с резбовано слънце. Много искам да отида да я видя на живо!

При съвременната къща външната стена може да има няколко слоя. При носеща зидария външният зид може да поема тежестта на подовете или покрива и да я предава към основите. При стоманобетонна рамка зидът между колоните може да служи за ограждане на помещенията, а тежестта се поема от рамката. Топлоизолацията забавя преминаването на топлина, а външното покритие предпазва стената от атмосферните влияния. Когато сравнявате две къщи, обърнете внимание как са изпълнени покривът и връзките около прозорците, както и накъде се отвежда дъждовната вода. Тези детайли влияят върху риска от течове и топлинни загуби.

Дебелият каменен зид се затопля и изстива бавно. Това свойство се нарича топлинна инерция и може да смекчи температурните колебания в помещенията. Топлоизолацията ограничава потока на топлина през стената. За комфорта в къщата има значение колко добре е изолиран покривът и дали прозорците се затварят плътно. Редовното проветряване освежава въздуха и помага да се отвежда излишната влага от готвене, къпане и сушене на дрехи. Когато влажният въздух се охлади до студен прозорец или стена, по повърхността може да се образува конденз.

Какво разказват къщите на старо Търново

Колко етажа има Сарафкината къща? Откъм улицата се виждат два, а откъм Янтра – пет. Ако погледнете сградата само от входа, ще пропуснете най-интересното в начина, по който е построена. Склонът е позволил част от помещенията да се разположат под нивото на улицата и да се отворят към реката. А вътре, в днешния музей, си струва да вдигнете поглед от дървеното стълбище и парапета от ковано желязо към тавана с резбовано слънце.

На други места в стария град широкият чардак разказва съвсем различна история. В търновските табахани той е бил част от работното пространство. На него са сушели обработените кожи. В по-заможните домове остъкленият чардак е можел да стане салон. А при къщите с дюкяни самото разпределение показва колко близо са били домът и поминъкът. В приземието, с вход откъм улицата, се е помещавал дюкянът или работилницата. На горния етаж е живеело семейството.

При къщата на Кокона Анастасия погледът се спира на еркера – издадената напред част от горния етаж. Историята на дома обаче стига по-далеч от онова, което се вижда отвън. Според публикувани сведения в къщата на Кокона Анастасия е отсядал Васил Левски. Къщата е паметник на културата. Днес тази забележителна сграда е луксозна къща за гости, собственост на английски заселници купили имота във Велико Търново от българин, който успял да си върне наследствения имот. Английското семеиство е направило реставрация на постройката и възстановило дори екстериора около емблематияната историческа къща.  В историческите описания на дома се споменават изби с каменни сводове и стаи с украсени дървени тавани. Сградата е претърпяла разрушения и възстановяване, затова разказът за стария интериор и днешният облик на къщата принадлежат към различни моменти от историята ѝ. 

И ето – работейки с недвижими имоти, точно тук намирам връзката с днешния избор на дом. При Сарафкината къща склонът дава гледка и място за повече нива. При съвременна къща на наклонен терен същите качества вървят с въпроси за достъпа, паркирането и отводняването. Бившият дюкян пък подсказва идея за ателие или кабинет, а дали помещението е подходящо за тази цел зависи от входа, разпределението и предназначението му по документи. Така един детайл, който първо ни е привлякъл като част от архитектурата, може да ни подскаже какво да проверим, когато избираме къща днес.

Как бих сравнила 

Ако планирате да купите и ремонтирате стара къща, първо проверете дали сградата е недвижима културна ценност или попада в зона с режим за опазване. Това има значение за планираните промени по фасадата, покрива и вътрешното разпределение. При дограмата например е важно да се изясни дали оригиналните прозорци могат да се сменят, или трябва да се възстановят. Двата варианта могат да изискват различен бюджет и срок.

После уточнете кои работи са спешни, кои трябва да приключат преди нанасянето и кои могат да изчакат. Ако покривът тече или дъждовната вода се събира до стените, първо бих предвидила средства за отстраняване на тези проблеми. Боядисването и обзавеждането могат да останат за по-късно.

Ако избирате нова къща, проверете какво точно е включено в цената и в каква степен на завършеност ще бъде предадена. Има ли готови бани и работещо отопление? Завършени ли са дворът, подходът за автомобил? Проверете и документите за въвеждане в експлоатация, когато са приложими. Ако къщата още се строи, за бюджета и срока за нанасяне е важно да се знае кои работи ще изпълни продавачът и кои остават за купувача.

Ако купувачът ще купува парцел за строителство на бъдещия си дом, започнете от въпроса дали може да се построи къщата, която искате. С архитект проверете какво позволява действащият устройствен план и как отстоянията, формата и наклонът на терена ограничават мястото за застрояване. Изяснете и правния достъп до парцела, както и условията и разходите за присъединяване към ток, вода и канализация. В сметката включете подготовката на терена, включително изкопи, отводняване и подпорни стени, ако са нужни.

Ако целта е семейството да се нанесе до определена дата, бих ви посъветвала да сравните офертите по общия бюджет до нанасяне. При старата къща той включва необходимите ремонти, при новата – например, оставащите довършителни работи, а при парцела – проектирането, подготовката на терена, присъединяването и самото строителство.