Банките отпускат ипотечен кредит на физически или юридически лица за закупуване или рефинансиране на недвижим имот – апартамент, офис, магазин, парцел или друг вид собственост. В случаите на покупка с кредит, купувачът става едновременно собственик на имота и кредитополучател, като закупеният имот служи като обезпечение по кредита.

След подписването на нотариалния акт за покупко-продажба и вписването му в Имотния регистър, върху имота се учредява ипотека в полза на банката. Това означава, че ако кредитът не бъде изплатен, банката има право да предяви вземанията си чрез принудителна продажба на имота.

Важно е да се знае, че учредяването на ипотека не лишава собственика от правото на разпореждане с имота. Дори и обременен с ипотека, имотът може да бъде продаден, дарен или отдаден под наем, като при продажба е необходимо купувачът да бъде предварително уведомен за съществуващата тежест.

Ипотеката бива законна и договорна. Каква е разликата между законна и договорна ипотека?

ЗАКОННА ИПОТЕКА

Законната ипотека се учредява без отделен нотариален акт, само чрез молба от кредитора, подадена до Агенцията по вписванията. Тя служи за обезпечаване на задължението на купувача да плати цената на имота.

В този контекст, „отчуждител“ е лицето, което прехвърля собствеността върху имота – т.е. продавачът. При възмездна сделка (продажба срещу заплащане), той има право да поиска вписване на законна ипотека върху имота, ако цената не е напълно платена към момента на прехвърлянето. В този случай продавачът се явява и кредитор, тъй като купувачът дължи плащане по договора.

Законна ипотека в полза на банка

Когато покупката се финансира с банков кредит, банката става кредитор, тъй като отпуска средства на купувача. В този случай законната ипотека се учредява с молба от банката до Агенцията по вписванията, основана на сключения договор за кредит. Подписът на упълномощения представител на банката върху молбата трябва да бъде нотариално заверен.

В нотариалния акт за покупко-продажба изрично се отбелязва, че част (или цялата) от продажната цена ще бъде изплатена чрез банков заем, което е правно основание за вписване на законната ипотека в полза на банката.

ДОГОВОРНА ИПОТЕКА

Договорната ипотека се учредява с нотариален акт, който представлява договор между кредитора (банката) и купувача на имота (кредитополучателя). При изповядване на сделка, финансирана с банков кредит, страните се явяват пред нотариус и подписват два отделни нотариални акта:

1. Нотариален акт за покупко-продажба – между продавача (сегашния собственик) и купувача, с който се прехвърля собствеността върху имота;

2. Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека – между купувача и банката, с който се учредява ипотека върху същия имот като обезпечение на кредита.

Нотариусът е длъжен да прочете и разясни съдържанието и на двата акта пред страните преди подписването.

Банката отпуска договорената сума едва след вписване на ипотеката в Имотния регистър и след застраховане на имота. Средствата се превеждат по банков път директно по сметката на продавача, при стриктно спазване на всички договорени условия.

Ипотеките се вписват в Агенцията по вписванията и представляват тежест върху имота

След вписването, в срок от 3 до 5 работни дни, нотариалният акт се връща при нотариуса вече с отбелязано вписване. Тогава страните по сделката трябва да посетят кантората, за да получат оригиналния си екземпляр от акта.

Важно е да се знае, че банката, за да гарантира сигурността на сделката, не освобождава отпуснатите средства, докато не бъде издадено Удостоверение за тежести, от което ясно да личи, че ипотеката е вписана и банката е първи и единствен кредитор към момента на вписването. Това е ключов механизъм за минимизиране на риска при сделки, финансирани с банков кредит.

Понякога самото вписване отнема до 10 дни. Това зависи от ДАТАТА НА ПРИКЛЮЧВАНЕ в Агенция по вписванията. Докато не бъдат вписани абсолютно всички актове от даден ден в даден район от всички нотариуси, датата няма да бъде приключена!!! Едва след това, вече вписан, нотариалният акт се връща при нотариуса извършил сделката. След което следва подаване на молба за издаване на Удостоверение за тежести. Когато нотариуса подаде молбата, издаването на удостоверение за тежести става по-бързо.

Периодът между подписването на нотариалния акт и вписването му в Имотния регистър се счита за рисков. През този кратък интервал съществува възможност от забавяне на вписването поради административна натовареност, което открива врата за потенциални измами, като опит за повторна продажба на имота или учредяване на други тежести. Когато сделката се финансира с банков заем, този риск до голяма степен се минимизира – банката отпуска средствата само след вписване на собствеността и след като имотът след като имотът бъде ипотекиран в полза на банката, което практически не позволява вписването на други тежести междувременно.

Средствата, отпуснати от банката като заем на купувача, се изплащат на продавача едва след като банката получи Удостоверение за тежести, удостоверяващо, че върху имота е вписана единствено нейната ипотека. До този момент парите остават блокирани в сметката на купувача и не могат да бъдат използвани.

Следователно, когато купувачът финансира сделката с банков кредит, продавачът трябва да изчака няколко дни, докато получи реално плащане. Добрата новина е, че банката действа като гарант – тя следи за всички необходими вписвания и няма да преведе сумата, ако не са спазени условията, което осигурява сигурност за продавача.

​В момента в България не съществува единна електронна система, която да интегрира работата на Агенцията по вписванията, нотариусите и кадастъра. Създаването на такава система, при която всеки нотариус е длъжен да подава предварителна електронна заявка за вписване след извършена сделка, би могло значително да намали имотните измами. Тези заявки, веднъж въведени и достъпни в реално време за справка от всички нотариуси, биха били изключително полезни. Разбира се, реализирането на подобна система изисква сериозни финансови инвестиции и внимателно планиране.

Актуализация на статията към края на 2024 година

Важно е да се отбележи, че през декември 2024 г. Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) въведе нова кадастрално-административна информационна система. Тя интегрира различни специализирани данни и подобрява достъпа до административни услуги, като е свързана с имотния регистър, търговския регистър и други институции. Въпреки това, пълна интеграция между всички заинтересовани страни все още не е постигната.​

ВАЖНО: Фирмата не е кредитен посредник по смисъла на ЗКНИП и не подлежи на регистрация по чл. 51 от ЗКНИП и Наредба №19 от 20 октомври 2016г на БНБ.