Как да се предпазите от подводните камъни при покупка на имот от задлъжнял собственик, който има не погасени данъчни задължения подлежащи на принудително събиране? И как може да сте сигурни, че за имота който купувате няма такъв риск?
Знаете ли, че сделка за покупка на имот от физическо лице или от строителна фирма с неплатени данъци, които остават изискуеми е недействителна за държавата?

Тоест – на всеки по-късен етап, ако държавата не може да събере вземането си, може да развали такава сделка и купувачът не може да се позовава на добросъвестност – няма значение дали е знаел или не е знаел определени обстоятелства свързани със самата сделка.

Какво се случва?
Когато отидете при нотариус, продавачът е задължен да попълни и подпише декларация по чл.264, ал. 1 от ДОПК, в която декларира, че не дължи данъци.
Обаче това не е достатъчно и не гарантира липсата на такива задължения, ако се окаже в последствие, че е декларирана невярна информация!

Какво да изискате задължително?

1.  Задължително изискайте от продавача на имота Удостоверение по чл.87, което се издава от НАП. Нотариусът няма задължение за изиска този документ. Предоставянето на този документ е въпрос на добра воля от страна на продавача, и вие като купувач ако не я изискате ще трябва да разчитате само на клетвената декларация по чл.264 от ДОПК. Информацията  в декларацията не подлежи на проверка. Именно за това единствения документ удостоверяващ липсата на данъчни задължения е Удостоверението по чл.87.
2.  Изповядвайте сделките на реалната продажна цена. При разваляне на сделка и обявяването и в недействителна, купувача ще получи обратно обявената цена, която е записана в нотариалния акт за собственост тъй като тя е и действителната цена според закона.

Ако продавачът е търговец, който е обявен в несъстоятелност, и при изповядване на сделка е посочена недействителна цена трябва да имате предвид, че пет години назад сделката може да бъде развалена от кредиторите на търговеца. Това означава, че ако вие сте купил имот с обявена по-ниска цена от действителната от такъв търговец (строителна фирма) сте в крайно кофти ситуация.

За съжаление нотариусите нямат достъп до базите с данни на НАП. Ако имаха такъв достъп проблема с укриването на задължения нямаше да съществува, тъй като веднага щяха да видят дали продавача има задължения по чл.264 от ДОПК или няма.

Сега нотариусите имат достъп до ГРАО и могат да проверяват семейното положение и наследниците на починал човек, а също така имат достъп до базата данни на МВР, където проверяват документите за самоличност на продавачи и купувачи. Така продажбите на имоти от несобственици се среща все по-рядко.