Имот с ипотека – Какво трябва да знаете при покупка с банков кредит. Разгледайте основните етапи, необходими документи, видове ипотеки и как протича сделката при финансиране с кредит – ясно и съобразено със закона.

Покупката на имот с ипотека е дългосрочно решение, което изисква информираност, внимателна подготовка и правилно планиране. Като професионален брокер на недвижими имоти, моята роля е да Ви съдействам по време на цялата сделка – от избора на имот, до финализиране пред нотариус.

Статията е обновена на 12/05/2025 г.

Съгласно Директива 2014/17/ЕС и Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП), брокерите нямат право да извършват дейности по кредитно посредничество без регистрация в БНБ.

БДС EN 15733:2010 („Услуги от брокери на недвижими имоти – Изисквания към предоставянето на услуги“) отразява реалния, професионален обхват на дейността – включително медиаторска, информационна и консултативна роля, без да навлиза в правомощията на адвокатите или банките.

Настоящият текст има изцяло информационен и обяснителен характер. Като професионален брокер на недвижими имоти, предоставям разяснения относно етапите, процедурите и особеностите при покупка на имот с ипотека, съобразно действащата нормативна уредба в България и в съответствие с европейските изисквания, включително Директива 2014/17/ЕС. Настоящата публикация не представлява правен, финансов или банков съвет и не влиза в противоречие със забраните и ограниченията за кредитно посредничество съгласно националното и европейското законодателство.

Линкове към закона:

ЗКНИП – lex.bg
Директива 2014/17/ЕС – EUR-Lex
Регистър на кредитни посредници – БНБ

2. Основни хипотези при покупка с ипотечен кредит

2.1. Имот с вече учредена ипотека (обременен имот)

При този сценарий имотът, който ще се закупува, е обременен с ипотека в полза на банката на продавача. Процедурата включва:

• Издаване на удостоверение от банката на продавача за остатъка по кредита;
• В повечето случаи се изготвя тристранно споразумение между банката на продавача, банката на купувача и страните по сделката. Това не е ескроу сметка, а правен механизъм за гарантиране на прехвърляне и заличаване на ипотеки;
• Погасяване на кредита на продавача от банката на купувача, директно по сметката на банката на продавача, въз основа на удостоверение за дълг;
• След като бъде погасен дългът, се заличава съществуващата ипотека;
• Учредява се нова ипотека (законова или договорна) върху имота в полза на банката на купувача;
• Остатъкът от цената, който не е по кредита, се превежда от купувача или банката по сметка на продавача, след нотариалното изповядване;
• Продавачът получава средствата едва след вписване на новата ипотека и новата собственост в Агенция по вписванията. Това често се удостоверява с извлечение от имотен регистър, че ипотеката е единствена.

Изключения: В редки случаи се използва ескроу сметка – банкова сметка със специален режим на управление, при която парите се освобождават едва след изпълнение на определени условия от договора. Това обикновено се прилага при по-сложни сделки или ако страните нямат пълно доверие една към друга.

2.2. Имот без тежести, купувачът ползва кредит

При този по-често срещан случай:

• Купувачът получава одобрение от банка въз основа на доходите си и кредитоспособността;
• Извършва се пазарна оценка от лицензиран оценител;
• Банката издава оферта за кредит;
• Сделката се сключва при нотариус и едновременно с това се вписва ипотека върху имота в полза на банката (обикновено законова ипотека);
• След като банката получи удостоверение за тежести, че новата ипотека е вписана и няма други вписани тежести, тя освобождава средствата по сметка на продавача;
• Продавачът получава парите си след изповядване на сделката и след вписване на нотариалния акт в Агенцията по вписванията, след като банката се снабди с новото Удостоверение за тежести от което да е видно, че учредената ипотека на неговия купувач е единствена и първа по ред.

3. Законова ипотека – кога се прилага?

Законова ипотека възниква автоматично по силата на закона, когато се отпуска кредит за покупка на имот, който все още не е собственост на купувача. Тя се вписва директно в нотариалния акт за покупко-продажба, без да е необходимо отделен договор за ипотека.

Законова ипотека се използва:

• При покупка с кредит, когато купувачът още не е собственик;
• Вписва се веднага след прехвърлянето на собствеността;
• Банката често изисква удостоверение за тежести след вписването, за да провери, че вписаната ипотека е единствена.

Разлика с договорна ипотека:

Вид ипотека	Възникване	Необходим договор	Типична употреба
Договорна	По воля на страните (продавач и купувач)	Да	Имот вече собственост (в деня на сделката този вид ипотека се вписва след акта за покупко-продажба);
Законова	По силата на закона	Не	Покупка с кредит;

Законова основа: ЗЗД чл. 173, ал. 3; ЗС чл. 149, ал. 2

4. Видове ипотечни кредити

• За покупка на имот (жилище, офис, парцел)
• За строеж или довършване на сгради
• За ремонт и реконструкции
• За рефинансиране на съществуващ заем
• Потребителски ипотечни кредити (за лични нужди)

В зависимост от доходите:

• Кредити с доказване на доход (трудов договор, ГДД, и др.)
• Кредити без доказване (по-висок риск, лихви и такси)

По лихва:

• Фиксирана лихва – стабилност, но ограничена по време
• Плаваща лихва – обвързана с индекси (EURIBOR, SOFIBOR)
• Комбинирана – фиксирана за начален период, след това плаваща

По погасителен план:

• Анюитетни вноски – равни месечни вноски
• Намаляващи вноски – по-високи в началото
• Индивидуален план – според сезонни доходи или гъвкав график

5. Необходими документи при кандидатстване за ипотечен кредит

1. Копие на лична карта – с подпис „вярно с оригинала”
2. Документ за трудова заетост /копие от трудов, граждански договор или годишна данъчна декларация/
3. Служебни бележки за доходите – от работодателя
4. Копия от годишни данъчни декларации за фирмите, от които ще бъдат доказани доходите, както и текущи отчети
5. Копие от Акт за граждански брак
6. Удостоверение за семейно положение – можете да получите това удостоверение от Общината по местоживеене
7. Удостоверение за липса на данъчни задължения – вади се от НАП
8. Нотариален акт за собственост на имота/ако е в завършен вид/
9. Пазарна оценка на имота – прави се от лицензиран оценител
10. Удостоверение за липса на тежести върху имота – от Агенция по вписванията
11. Актуално състояние на фирмата продавач
12. Протокол от Общото събрание на дружеството за взето решение за продажба на имота
13. Протокол за определяне на строителна линия и ниво
14. Удостоверение от общината за ниво на строеж
15. Данъчна оценка
16. Скица на парцела

Забележка: Банките могат да изискат и допълнителни документи в зависимост от конкретния случай.

6. За какво да внимаваме?

• Не приемайте първия кредит, който Ви предложат – Разгледайте офертите на няколко банки.
• Сравнявайте Годишния процент на разходите (ГПР) – Той включва не само лихвата, но и всички такси и комисиони.
• Преценете добре възможностите си – Не вземайте твърде голям кредит спрямо доходите си.
• Проверете условията за предсрочно погасяване – Някои банки начисляват значителни такси.
• Плащайте редовно вноските си – Просрочията водят до наказателни лихви, а в краен случай – до продажба на имота от банката.
• Проверете как се изчисляват лихвите при забавяне – Дали върху просрочената вноска или върху остатъчната главница. Това може да доведе до съществена разлика в крайната дължима сума.

---